En våg av investeringar från stora läkemedelsföretag i startups inom life science via fusioner och förvärv kan resultera i en flod av efterfrågan på marknaden för laboratoriefastigheter under de kommande 18 månaderna.
Under det första halvåret i år, en serie affärer på flera miljarder dollar – Pfizers förvärv av Seagen för 43 miljarder dollar, en bioteknik fokuserad på att “revolutionera cancervården”, Mercks förvärv av Prometheus Biosciences för 11 miljarder dollar och Astellas Pharmas upphämtning av Iveric Bio för 5,9 miljarder dollar. — har redan drivit den totala affärvolymen över fjolårets takt.
Travis McCready, chef för Life Sciences, Industries Americas för JLL, sa att det kommer att finnas mellan $275B och $300B totalt i biotech M&A 2023.
En betydande del av det totala värdet av affären kommer att vara kapital för expansion, sade han, och en annan del kommer att vara bonusar för långsiktig prestation, back-end-belöningar som branschen kallar biobucks. Som jämförelse uppskattade Cushman & Wakefield att riskkapitalinvesteringar i biovetenskap 2022 uppgick till 35,8 miljarder USD, med endast 1,4 miljarder USD i börsnotering.
Det finns fortfarande betydande riskkapitalpengar vid sidan av, men det är oklart när det kommer att användas, vilket gör M&A-aktiviteten desto viktigare för att hålla startups igång och hyra utrymme.
Eftersom traditionella VC-utgifter är nere på en osäker marknad, har startupvärderingar krympt, vilket ger Big Pharma fyndpriser för förvärv, sa McCready. Många nya tekniker som dök upp och mognade under pandemin har hunnit bevisa sig själva. Big Pharma, som har en uppskattningsvis 1,4 t USD krigskassa, står också inför vad som kallas patentklippan, med stora företags exklusivitet på storsäljande läkemedel som kommer att löpa ut i slutet av decenniet, vilket tvingar dem att söka efter potentiella ersättare som de kan skynda på. till marknaden. Branschen står inför en uppskattad inkomstbrist på 160 miljarder dollar mellan nu och 2028, enligt Dan Belldegrun, VD och medgrundare av Breakthrough Properties, en mångmiljarddollarfond som investerar i biovetenskapliga fastigheter.
Allt detta påskyndar sökandet efter M&A-kandidater och driver mer utgifter för nystartade företag, vilket i sin tur snabbt kan ge mer pengar till investeringar i laboratoriefastigheter. Hyresvärdar är mycket intresserade av denna aktivitet, sa McCready, eftersom många nya utvecklingar förväntas leverera mellan 2023 och 2025, särskilt i Boston, San Diego och South San Francisco. Fysisk expansion behövs för att fylla de 40 miljoner SF av ny labbkonstruktion som är i pipeline nationellt.
Det finns två scenarier för hur M&A-aktiviteter kan påverka biovetenskap och laboratoriefastigheter: omedelbara kontantinfusioner från Big Pharma som driver dessa startups att expandera och hyra fler laboratorier, eller integration i större läkemedelsföretag som begränsar långsiktig tillväxt för dessa företag eller leads till ingen nettotillväxt av nya fastigheter.
McCready sa att det förstnämnda är mer troligt eftersom många av målen för Big Pharma M&A, spanade och utvalda för lovande kliniska resultat, kommer att vara några av de mest lovande blivande hyresgästerna för labbhyresvärdar.
Alexandria Real Estate Equities utveckling 15 Necco St., som kommer att vara hemmet för Eli Lillys forskningscenter på 700 miljoner dollar.
“Eftersom dessa företag är i en preklinisk eller klinisk verksamhet, finns det fortfarande utrymme för dem att växa, och sannolikheten är att de kommer att behöva ta på sig ytterligare fastigheter, både för framtida labbverksamhet och framtida tillverkningsverksamhet,” sade han. “Någon sorts tillväxt kommer att inträffa som ett resultat av denna M&A-finansiering. Det kommer att finnas ett behov av nya nettofastigheter för att tillgodose dessa förvärvade företags individuella tillväxt, eller så kommer det att finnas ett behov av strategisk planering och anläggningsförvaltning och tillhörande tjänster för att införliva dessa företag i stora företag.”
Det kan till och med stärka marknaden för biotillverkningsutrymme. Nyligen genomförda affärer för att utöka tillverkningskapaciteten tyder på att dessa företag kan rusta sig för att skynda på med produkter till marknaden.
Toppen i denna typ av aktivitet började under andra halvan av 2022 efter vad som verkade vara toppen av offentliga riskkapitalinvesteringar i bioteknik i slutet av 2021. Det var 250 miljarder USD i M&A inom bioteknik och medicin 2022, per forskning från dataföretaget Clarivate, och endast 35 börsintroduktioner inom dessa områden det året. Det har också funnits omfattande partneravtal inom området: 65 värda över en miljard dollar i biobucks.
“De har uppenbarligen hittat sin alternativa kapitalkälla och samarbetar för att hålla dessa pipelines i rörelse”, säger Matt Gardner, ledare för CBRE:s rådgivande verksamhet inom biovetenskap. “Och rörledningen är enorm just nu, så det är ett dyrt förslag att hålla den i rörelse.”
Belldegrun sa att de allra flesta företag som förvärvas kommer att expandera sina fastigheter. Företag som Eli Lilly kommer att finansiera mer av sina egna forsknings- och utvecklingsutrymmen framöver, och deras investeringar kommer att innebära att startups på mellanstadiet kommer att få de pengar de behöver för att expandera.
Han varnade bara för att många av tillväxtplanerna som fastställts i dessa sammanslagningar utspelar sig över år, vilket betyder att effekten kanske inte blir så plötslig som vissa hoppas.
Men totalt sett är den betydande investering som görs i företag med lovande kliniska prövningar ett gott tecken.
“Det är goda nyheter för industrin att se att vetenskap driver resultat,” sa Belldegrun.
Förvärv efter fusion introducerar också massor av variabler för Big Pharma när det gäller att förvärva talang och potentialen att öppna upp nya kontor på nya marknader eller omorganisera befintliga labbanvändning, sa han.
Gardner sa att han är mindre optimistisk att ökad M&A-aktivitet kommer att leda till en enorm total ökning av fastighetsabsorptionen. För det första finns det en stor variation av resultat när företag förvärvas.
“Det visar sig att det inte finns någon typisk integrationsprocess efter sammanslagningen. Det är extremt varierat, säger Gardner. “Jag kunde inte berätta för dig att det finns ett svar som passar alla för fastighetskonsekvenserna av dessa affärer.”
Det finns också stora konsekvenser i den branschövergripande kampen för mindre tillväxtföretag i denna miljö, som har tvingats öka sina landningsbanor och minska kostnaderna. Riskvärderingar har tagit en hårklippning på 50% till 60%, och Gardner sa att han ser mindre företag göra mindre aggressiva tillväxtplaner som reaktion. Detta innebär också att medelstora företag som kan ha överentagit sig till huvudkontoret tidigare och sedan hyrt ut utrymmen i andra hand kommer att rätta till sina fastigheter, vilket i slutändan bromsar absorptionen på kort sikt.
“En mindre del av branschen är under press,” sa Gardner. “De letar efter alternativt kapital. Och därför fattar de också mindre aggressiva beslut om brännskador. Allt handlar om brännhastigheten.”
Försiktighet är den rådande känslan, sa Gardner. Tillväxtfasföretag som inte har blivit börsnoterade funderar på alternativ för att spara pengar och binda mindre, vilket kan bromsa föruthyrningen, som redan har blivit trögare de senaste månaderna. Det skulle innebära att nya utvecklingar tar längre tid att fylla, vilket ökar risken för ytterligare vakanser och sporrar utvecklare att eventuellt lägga nya projekt på is.
“Det finns en fördröjning i systemet när det gäller tid mellan finansiering och fastighetsbeslut,” sa McCready. “Hyresvärdar kommer att behöva börja se data som tyder på att pre-leasing-aktiviteten är på uppgång.”
Men en stor del av dessa Big Pharma-förvärv handlar om att skaffa talang och team som kan leda till större och bättre botemedel, sa Belldegrun. Att stödja och finansiera banbrytande vetenskap är en långsiktig uppsida för branschen.
“Det långsiktiga perspektivet är att det kommer att finnas mycket mer efterfrågan på utrymme,” sa han.
