Vill du skrämma en investerare, utvecklare, köpare eller ägare i CRE som letar efter ett nytt lån eller refinansiering? Försök med orden “endast regress”. Om allt utöver fastighetens värde står på spel, i vilken grad kommer tillgångsklassen att anses vara mer problem än det är värt?
För att inte få panik, för detta verkar inte ha blivit ett utbrett problem. Åtminstone ännu. En snabb träff från Colliers i juni på att långivare stramade åt krediterna – knappast en överraskning för proffsen i branschen – inkluderade dock en varning som inte har varit en del av CRE-lexikonet på flera år.
“Regress blir en del av samtalet igen på grund av olika faktorer”, skrev Aaron Jodka, forskningschef för amerikanska kapitalmarknader på Colliers. “Dessa inkluderar instabiliteten i banksektorn som började i mars, en brist på låneavgång (elektiv refinansiering har torkat ut) och ökade kapitalkrav.”
Det finns mer än tillräckligt med villkor för att lämna långivare försiktiga. Här är några rubriker som GlobeSt.com har rapporterat nyligen:
“Till och med maj minskade CMBS-emissionen med 75% från samma period förra året, medan antalet affärer sjönk med 66% per Trepp”, skrev Jodka och samlade mer av de berörda uppgifterna. “Feds senaste långivareundersökning visar en tydlig uppåtgående bana av skärpta utlåningsstandarder. Nettoandelen av långivare som gjorde det steg till 73,8 % för konstruktion och markutveckling, 66,7 % för icke-jordbruksaffärer (kommersiella) och 64,5 % för flerfamiljshus. Detta är de högsta nivåerna som setts sedan tredje kvartalet 2020 mitt i pandemin.”
Potentialen för jämn stora fastighetsägare lämnar över nycklarna till långivare när en refinansiering inte verkar vara en smart investering för dem är nu verklighet. Långivarna har inte råd att detta sker i någon skala eftersom värdena faller. Att återvinna det fulla värdet av ett lån – ofta i räntebärande betalningar – minskar och ingen vill ha stora träffar på sina balansräkningar.
Dessutom är långivarna inte i ett bra läge att underhålla och driva fastigheter. De måste lossa dem, vilket sannolikt skulle innebära att värderingarna släpps, vilket sedan kan nå ut och potentiellt undergräva värdet på andra fastigheter. Om regress kommer upp i affärsdiskussioner nu, kan det bli en alltmer tilltalande efterfrågan för långivare, som inte vill bli kvar i väskan.
Om det inte var en skrämmande tid i CRE förut så borde det vara nu.
