När orkansäsongen drar igång och nordost dyker upp ur ett dis av kvävande skogsbrandsrök, är effekterna av klimatförändringar på både människor och egendom återigen framförallt för många, och nya analyser från CoreLogic kastar mer ljus över vilka specifika regioner av USA är mest utsatta under de kommande 30 åren.
Southwest och Rocky Mountain West är hem för de minst riskfyllda områdena med avseende på klimatförändringar, trots skogsbränder och en förångande vattenförsörjning, enligt CoreLogic. Å andra sidan är låglänta områden som Louisiana och Florida de mest riskabla, hotade av orkaner och arga floder.
Klimatförändringarna påverkar vissa delar av landet mer än andra och påverkar investerarnas beslut.
Datauppsättningar som dessa inkluderas i allt större utsträckning i beslutsfattande på högsta nivåer av stora amerikanska investerare när de försöker undvika skador på egendom och hitta platser där de fortfarande kan få försäkring, och till ett överkomligt pris.
“Det har verkligen skett en ökning av företag som tar hänsyn till fysiska risker och övergångsrisker i sitt beslutsfattande under de senaste åren och bästa praxis för att identifiera och reagera på dessa risker genomgår en period av snabb utveckling,” Moody’s Analytics Associate Director of Research Natalie Ambrosio Preudhomme berättade Bisnow via e-post.
“Jag hör allt oftare CRE-investeringsförvaltare lyfta fram att de inte bara behöver överväga sin hållperiod utan också försäljningsvärdet för sin tillgång, vilket innebär att de måste titta på framtida klimatrisker när de utvärderar en tillgång,” sa Ambrosio Preudhomme.
Specifikt är CoreLogics mest riskfyllda platser Plaquemines, Jefferson och Orleans församlingar i Louisiana; Monroe County, Florida; och McMullen County, Texas. På den säkrare änden är McKinley County, New Mexico; Duchesme och Emery län i Utah; och Conejos och Summit län i Colorado. Vidare förväntas dessa områden bibehålla sina relativa risknivåer fram till 2050, enligt CoreLogic.
De flesta av dessa platser är glest befolkade och något avlägsna, men andra är hem för anmärkningsvärda städer som New Orleans eller turistdestinationer som Key West eller Breckenridge, Colorado, som har dragit in investeringsdollar från företag som vill dra nytta av områdets hektiska skidsäsong.
Men i takt med att klimatförändringarna och dess effekter förvärras visar studier att människor i allt större utsträckning kommer att flockas till platser som anses vara säkrare från dåligt väder eller andra konsekvenser av en uppvärmning planet.
I en rapport från 2021 sa Urban Land Institute att ökad klimatrisk kommer att stimulera klimatmigrering, och det kommer att innebära samhälleliga utmaningar som är direkt relevanta för fastighetsinvesterare.
Vissa fastighetsmarknader kan se nedgång när individer och företag dränerar från samhällen som är behäftade med deras omedelbara miljöer. Nya investeringsmöjligheter för fastigheter kommer att öka på platser som är bättre redo att absorbera klimatchocker och stressorer, sa ULI.
Bisnow Archive/Christie Moffat
Houston efter orkanen Harvey
“Jag skulle säga att under de senaste åren har CRE-investeringsförvaltare förbättrat sin förståelse för fysisk riskexponering på tillgångsnivå och har gott om verktyg till hands”, sa Ambrosio Preudhomme. “Samtidigt har det funnits en växande förståelse för att det inte bara är riskexponeringen på tillgångsnivå som avgör förlusten, utan också exponeringen på marknadsnivå.”
Den exponeringen på marknadsnivå leder till ett mer omedelbart problem för investerare: Skiften mellan försäkringsbolag får företag att undra var de ska lägga investeringsdollar.
Försäkringsjättar som State Farm och Allstate har gjort stora steg på sistone och valt att sluta skriva nya bostadsförsäkringar i Kalifornien, och försäkringsbranschen har undvikit orkanutsatta områden i flera år.
“Vädermönster som ökad orkan- och tornadoaktivitet påverkar vårt beslut att gå in på – eller dra sig undan – vissa marknader”, sa Investors Management Groups medordförande och finanschef Marc Gordon. “Vårt beslut att hålla sig utanför en marknad har vanligtvis mer att göra med risken att inte vara tillräckligt försäkrad.”
Gordon, vars företag äger cirka 5 500 lägenhetsenheter över hela landet på totalt mer än 1 miljard dollar, sa att han har sett att försäkringar i högriskområden har ökat med så mycket som 35 % under de senaste åren, och efter ett “anspråk av rimlig storlek kan försäkringen fördubblas eller trippel, sa han.
“De federala och delstatliga regeringarna kan behöva gå in för att hitta ett sätt att subventionera transportörer mot katastrofala väderhändelser, så att premier och självrisker kan förbli på överkomliga nivåer,” sa Gordon.
Försäkring var en långvarig proxy som hjälpte investerare att avgöra var deras pengar var säkrast från naturkatastrofer, men det förändras i takt med tekniska framsteg, vilket erbjuder företag mer sofistikerade sätt att rikta sina medel.
“För tio år sedan var investeringsförvaltare mycket mer beroende av försäkring och använde försäkring som en proxy för klimatrisk,” sa Heitmans chef för hållbarhet Laura Craft. “På senare tid har det skett en förändring, med investeringsförvaltare som använder klimatriskmodeller från tredje part, ofta med hjälp av externa datakällor.”
En ny våg av dataanalysföretag som specialiserat sig på klimatrisk har varit något av en spelomvandlare för CRE, sa Craft, särskilt jämfört med de modeller som investeringsförvaltare brukade förlita sig på, såsom kartor från Federal Emergency Management Agency, som tenderar att vara bakåtriktade. -ser och binär. Tillräckligt ofta är risken mer subtil än att avgöra om något är i en översvämningsslätt eller inte, till exempel, och dataanalysföretag kan hjälpa till att göra mer subtila bedömningar.
“Du kan ge dem en tillgångs geolokaliseringar och de kommer att berätta för dig om tillgången är sårbar för särskilda risker som översvämningar, orkaner, havsnivåhöjning, värme, vattenstress,” sa Craft och noterade att investeringsförvaltare har tillgång till mer detaljerad information än någonsin tidigare, som informerar deras beslutsfattande om att förvärva eller sälja tillgångar.
