Det är en utmanande tid för kommersiella fastighetslåntagare.
Stigande inflation och räntor i kombination med den regionala bankkrisen som orsakats av kollapsen av Silicon Valley Bank och andra har lett till att CRE-utlåningen i hela landet har dragit tillbaka.
“Historiskt sett var regionala banker i genomsnitt den största kapitalkällan för CRE-låntagare utanför [government-sponsored enterprises] under de senaste åren”, säger Desmond Vindici, senior vice president på Slate Asset Management. “Om du tar bort den likviditetskällan och lägger till alla andra makromotvindar som CRE möter, är det en rejäl kris på dagens CRE-låntagare.”
2021 slutförde Slate Asset Management en skuldportfölj och plattformsförvärv på 2,3 miljarder USD från Annaly Capital Management och lanserade sin amerikanska privata kreditverksamhet, Slate Real Estate Capital. Vindici sa att som privat långivare är det Slates uppdrag att förstå de utmaningar som CRE-låntagare står inför och hitta skuldlösningar som fungerar för dem.
Bisnow pratade med Vindici och Slates verkställande direktör Brendan Shanahan för att lära sig mer om hur privata långivare går in och hittar kreativa lösningar för att hjälpa låntagare att navigera i det turbulenta vattnet de vadar genom idag.
Bisnow: När regionala banker drar sig tillbaka, vem fyller tomrummet i CRE-utlåningen?
Vindici: Utöver regionala banker som drar sig för CRE-lån, finns det inte många kommersiella inteckningssäkrade värdepapper som görs. Vissa av de större balansräkningsbankerna drar sig också tillbaka och väljer att hålla kapital i händelse av att de blir överexponerade för kämpande tillgångsklasser, inklusive kontor. För CRE-låntagare lämnar detta livförsäkringsbolag med lägre hävstång som fortfarande har allokering och privata långivare som vi.
Shanahan: Som en privat långivare känner vi igen vår högre kapitalkostnad i allmänhet, men för att kompensera för det hittar vi flexibla strukturer eller hävstångseffekter som möter låntagarnas behov och tillåter dem att nå sina målinriktade avkastningar.
Bisnow: Hur skiljer sig Slates tillvägagångssätt från dina privata skulder?
Shanahan: Det som skiljer Slate åt är att vi investerar på både skuld- och aktiesidan av kommersiella fastigheter. När vi närmar oss en kreditlösning för våra låntagare, försöker vi verkligen sätta oss i deras skor och förstå affärsplanen från både långivaren och ägarsidan, eftersom varje affär är annorlunda. Till exempel kan en låntagare vara fokuserad på sin initiala kapitalisering på nära håll på grund av strukturen med sin kommanditpartner, eller LP, eget kapital. Eller så kan en låntagare söka bryggkapital för att få en bättre kreditmiljö och är fokuserad på flexibilitet vid förskottsbetalning.
Vi är stolta över att ställa frågor från början och arbeta med våra låntagare genom hela processen för att förstå vad som är viktigt för dem och hitta rätt lösningar. Detta gör det möjligt för oss att, en, lägga fram villkor som är konkurrenskraftiga och möter våra låntagares behov, och två, navigera i en smidig stängningsprocess så att när vi är över mållinjen har de fått en kapitallösning som uppnår deras mål och positionerar dem för att möta sina målinriktade avkastningar utan överraskningar.
Vindici: Vi är inte bara en originalbutik, vi garanterar fastigheter först och använder vår aktieexpertis för att förstå våra låntagares nyckelfrågor så att vi kan utnyttja priset och strukturen därefter. Detta gör det möjligt för oss att komma in var som helst i kapitalstapeln och arbeta med våra låntagare för att hitta den mest effektiva lösningen.
Bisnow: Hur ser det ut i praktiken?
Shanahan: Vi gjorde ett mezzaninlån förra året för ett stort ombyggnadsprojekt med blandad användning. Väldigt tidigt pratade vi med låntagaren och lärde oss att initialkapitalisering och motsvarande aktiekontroll i slutet var mycket viktig med tanke på deras avtal med LP-skivor. Genom att veta detta från början kunde vi skapa en skräddarsydd lösning och säga: “Det är här vi tror att den initiala räntan måste vara, men vi kan justera nuvarande lön upp och ner och ändra storlek på räntereserverna för att möta den initiala kapitalbehovsdagen ett och under hela lånets löptid.” Denna struktur gjorde det också möjligt för vår låntagare att uppnå sina önskade avkastningshinder.
Enkelt uttryckt visade vi tidigt i processen vår flexibilitet med vår låntagare och hittade en lösning som passade deras kapitalbehov samtidigt som vi skapade förtroendet att gå vidare. I slutändan är det vårt yttersta mål – att skapa förtroende och fortsätta vår relation med våra låntagare. Det finns alltid upp- och nedgångar i alla förhandlingar, men så länge du är öppen och kommunikativ kommer det inte att finnas några överraskningar och låntagare kommer att lita på dig med sin verksamhet om och om igen.
Bisnow: Vilken typ av erbjudanden tittar du på? Var ser du områden med överdimensionerade möjligheter på marknaden i framtiden?
Shanahan: Med tanke på den nuvarande kreditmiljön och långvariga utmaningar för vissa fastighetstyper, finns det ett större fokus på ett fåtal primära tillgångsklasser och några alternativa tillgångsklasser som för närvarande projicerar ett mått av säkerhet. Dessa inkluderar flerfamiljshus, industri – i områden där det för närvarande inte är överbyggt – enfamiljsbyggd att hyra, hotell, biovetenskapsanläggningar och självförvaring. Som privat långivare känner vi att dessa tillgångar för närvarande erbjuder en överdimensionerad riskjusterad avkastning jämfört med historiska genomsnitt.
Med det sagt tittar vi på alla tillgångsslag. Vi är inte hårda “nej” på kontoret, vi är inte hårda “nej” på detaljhandeln – dessa affärer har bara en högre tröskel. I dessa fall förstår vi att kapitalkostnaden förs över på våra låntagare. Vi försöker vara känsliga och empatiska och säga: ”Vi vet att det här är en utmanande tid. Vi vet att detta möjligen är dyrare kapital än vad du från början tecknade. Hur kan vi hjälpa dig att överbrygga denna korta tidsperiod för att antingen sälja i en miljö med bättre cap rate eller refinansiera och hålla långsiktigt i en bättre och effektivare fasträntemiljö?”
I slutändan är vårt mål att mer än hälften av vår verksamhet ska vara återkommande affärer. Det är därför vi är så låntagarfokuserade; de är motorn som gör att vi kan fortsätta springa. Att kunna vara den partnern för dem och hitta de kreativa lösningar som gör att de kan göra mer är nyckeln till vår fortsatta framgång.
Den här artikeln har tagits fram i samarbete mellan Studio B och Slate Asset Management. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
