I en nyligen genomförd analys av CBRE var en slutsats att upp- och nedgångar på aktiemarknaden hade ett större inflytande på kortsiktiga REIT-resultat än underliggande fastighetsfundament. De stora skillnaderna emellanåt mellan privata och offentliga fastigheters prestation eller totalavkastning sägs dock försvinna efter en längre period på fyra år.
CBRE noterar att många investerare använder REITs för att få eller öka sin exponering mot egendom utan att köpa den underliggande tillgången. Under en kort period kan REITs återspegla volatiliteten på den övergripande värdepappersmarknaden snarare än den stabilare, inkomstdrivna utvecklingen för private equity-fastigheter. Som ett resultat håller investerare vanligtvis sina REITS i flera år för att få avkastning som bättre liknar privat CRE.
Men en annan fråga dyker upp. Betyder denna trend att REIT-priser är en svag signal för värden på private equity-fastigheter – eller inte? Data som sammanställts av CBRE visar att de kvartalsvisa Nareit-implicita takräntorna är mer stabila än totalavkastningen och MSCI-RCA transaktionstak.
Vanligtvis anpassas sedan REIT- och privatmarknadspriserna över tiden och under det fyraåriga fönstret, men i tider av vad rapporten kallar “persistent disconnect” skickar de en nyckelprissignal. Till exempel, 2008-2009, när den stora lågkonjunkturen inträffade, stoppades privata transaktioner abrupt, men offentliga investerare diskonterade “aggressivt” REIT-tillgångarnas värden, vilket återspeglades i privata börsvärden.
Ett liknande scenario händer igen. Transaktionsaktiviteten är nere på grund av breda bud-förfrågan. REIT implicit cap rates har ökat, särskilt för kontorslokaler, vilket återspeglas i kraftiga rabatter till substansvärdet. Några få nödställda försäljningar av kontorstillgångar ger möjligheten att en förändring är på väg: nämligen en devalvering på den privata marknaden.
