Snacka om dystert. PGIM:s verkställande direktör David Hunts syn på framtiden för kontorsfastigheter är svagare än de stora östkustens tunnelbanesilhuetter har varit i ansiktet av all brandrök som kommer ner från Kanada, och det säger mycket.
“Vi kommer att ha ett stort träningspass för skärselden under de kommande 24 månaderna,” sa Hunt på onsdagen vid Bloomberg Invest-konferensen. Bloomberg rapporterad. “Priserna kommer att sjunka.” Och där de verkligen kommer att störta är i äldre byggnader.
Hunt förutspådde att 60 % av byggnaderna inte kan uppfylla hyresgästernas eller investerarnas förväntningar på klimat (läs ESG) eller gästfrihet (som i möjligheten att uppvakta arbetare tillbaka till kontoret). De kommer att kräva seriös sanering för att vara konkurrenskraftiga på en marknad som mycket väl skulle kunna se lägre behov av kontorsyta. Nyare fastigheter byggda sedan 2016 som ligger i eftertraktade lägen får redan bra hyror och kommer att hitta. Och de nedersta 20 % av fastigheterna, om de finansieras med icke-regresslån, kommer förmodligen att landa tillbaka i långivarens knä.
Förhållandena har försämrats snabbt med de kombinerade effekterna av att arbeta hemifrån och av inflation, högre räntor och ökande kostnader för räntetak gör refinansiering till en utmaning i allmänhet och inte bara för kontor.
En Trepp-analys räntenivåer från 5,5 % till 7,5 %, beräknar den viktade DSCR i varje steg, och sätter samman tabeller som visar effekterna övergripande och sedan efter storstadsstatistiska områden, efter större fastighetstyp och sedan efter fastighetstyp och MSA. Totalt sett skulle 27,9 % av fastigheterna ha en DSCR under 1,25 gånger. Med 6,5 % skulle mer än en tredjedel (35,6 %) befinna sig i DSCR:s farozon. Vid 7,5 % låneränta skulle det vara 44 %.
Även vid en ränta på 5,5 % för kontorslån som hade fast ränta och som backades upp av en enda fastighet, skulle MSA i Denver-Aurora-Lakewood, CO MSA se att 77,2 % av kontorsbyggnaderna inte kunde upprätthålla en 1,25 DSCR, vilket skulle tvivla på deras förmåga att fortsätt slänga av tillräckligt med kontanter för skuldtjänst längs med i en refi. Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX kom på andra plats sämst med 61,7%.
Annan forskning tyder på en växande våg av så kallade Zombie-kontorsbyggnader i gateway-städer med en utnyttjandegrad på under 50 %. En färsk rapport från Boston Consulting Group visade att vakansgraden i genomsnitt har ökat från 12 % till 17 %, och utnyttjandet har sjunkit från 70 % till 42 %. En Avison Young rapport förra månaden kom till en relaterad slutsats, att så många som en tredjedel av kontorsbyggnaderna på 14 stora nordamerikanska marknader kan vara kandidater för omvandling till bostäder på grund av ökande kontorsvakanser.
Situationen förvärras snabbt. I augusti 2022, för mindre än ett år sedan, skrev forskare, “Vi finner en minskning med 32% av kontorsvärden 2020 och 28% på längre sikt, det senare representerar en värdeförstöring på 500 miljarder dollar. Högre kvalitet kontorsbyggnader buffrades något mot dessa trender på grund av en flygning till kvalitet, medan lägre kvalitet kontorsbyggnader ser mycket mer dramatiska svängningar. Dessa värderingsförändringar har återverkningar på lokala offentliga finanser och finanssektorns stabilitet.”
