Dallas-Fort Worths datacenter slog sönder uthyrningsrekord under första halvåret 2022, med en flod av stora teknikföretag som snabbt förvandlade en av landets största datacentermarknader.
Downtown Dallas
Enligt uppgifter som släpptes denna vecka av CBRE, registrerade Dallas-Fort Worth-området 210 megawatts leasingaktivitet under första halvåret i år, en oöverträffad efterfrågan på en marknad som aldrig har överstigit 81 megawatt under ett helt år.
Dessa enorma nya leasingnummer kommer mitt i vad branschinsiders beskriver som en dramatisk förändring i Dallas datacenterlandskap under de senaste åtta månaderna.
Marknaden var tidigare orienterad kring samlokalisering av företag – mindre anläggningar med flera hyresgäster – men den har nu översvämmats av större hyperskalare och andra as-a-service-leverantörer som vill teckna hyresavtal i enorm skala. Hyperscalers, som är offentliga molnleverantörer och sociala medieföretag som Amazon, Microsoft och Meta, kräver vanligtvis hundratals megawatt, eller miljontals kvadratfot, serverutrymme på en given marknad.
Denna förändring mot hyperskala driver en utvecklingsvåg när stora samlokaliseringsoperatörer försöker hålla jämna steg med efterfrågan, en byggboom som experter säger sannolikt kommer att fortsätta under de kommande månaderna.
“Vi har sett detta kvantskifte där dynamiken har förändrats och dessa mycket storskaliga implementeringar är nu mycket uttalade på Dallas-marknaden”, säger Ryan Mallory, operativ chef för Flexential, som lägger till 15 megawatt nytt datacenterutrymme i Plano till dess befintliga fotavtryck i Dallas-området. “För åtta månader sedan var det bara inte en storskalig grossistmarknad – det var bara en företagsmarknad med stadiga Eddy.”
Med tillstånd av Flexential
Flexentials operativa chef Ryan Mallory
Av de 210 megawatt leasing i Dallas sedan början av året, enligt CBRE, har bara 30 megawatt hyrts ut till andra företag än hyperskaliga sociala medier, moln eller as-a-service-leverantörer. Dessa siffror var tidigare oerhörda i Dallas, som inte hade sett den typ av hyperskalig boom som setts på marknader som Phoenix eller Atlanta.
Medan ett företag som letar efter en enda megawatt datacenterutrymme nära Dallas kan ha haft cirka 20 olika alternativ för ett år sedan, har dessa alternativ nu minskat till tre eller fyra eftersom större hyresgäster i stor skala tar till sig utrymme, säger CBRE Senior Vice President Brant Bernet. som leder mäklarhusets Dallas datacenterpraxis.
“Vi tittar alla på det och kliar oss i huvudet och försöker komma till botten med exakt vad det här är, hur hållbart det är och om den andra halvan kommer att ha samma medvind eller inte,” sa Bernet.
Så varför är hyperscalers plötsligt hungriga efter stora hyresavtal nära Dallas?
Företag som Google, Meta och AWS har varit i en kapplöpning om datacenterutrymme för att hålla jämna steg med en aldrig tidigare skådad efterfrågan på moln- och sociala medieprodukter, ofta antingen själva bygga sina största campus eller arbeta med en leverantör på en så kallad build-to – kostym anläggning. Men eftersom behovet av att få dessa datacenter online så snabbt som möjligt har vuxit, har begränsningar i leveranskedjan förlängt utvecklingstiderna alltmer.
När problem i leveranskedjan förvärrades för datacenterbyggare under fjärde kvartalet förra året, började hyperskalare leta efter möjligheter att distribuera stora mängder IT-infrastruktur så snabbt som möjligt.
Hyperscalers började söka sig till Dallas, som hade höga vakansgrader på grund av en nedgång i efterfrågan på företagssamlokalisering. I vad Bernet kallar en “perfekt storm” innebar förlusten av hyresgäster för företag på hela marknaden att Dallas erbjöd priser på en rekordlåg nivå och tillgängligt utrymme i stora block. Flexentials Mallory håller med.
“När försörjningskedjan började bli snäv och efterfrågan på as-a-service-leverantörer verkligen började bli aggressiv över hela USA, var Dallas en marknad som hade lite överkapacitet under de senaste åren på grund av Covid och den efterföljande avmattningen av storskalig företagskonsumtion”, sa han. “Så vi såg det här mycket stora tillflödet av kapacitet.”
Med inflödet av hyperskalare har marknadens vakansgrad för datacenter sjunkit med 11,6 procentenheter från för ett år sedan till 6,86 %, enligt CBRE, en plötslig brist på utrymme som driver en utvecklingsvåg när samlokaliseringsoperatörer bygger ut massiva block av till stor del förhyrd kapacitet.
Det pågår för närvarande 240 megawatt av datacenterutveckling inom en radie på 30 mil från Dallas, en slående siffra på en marknad som för närvarande har 545 megawatts totala lager. Compass, CyrusOne, Flexential, Equinix, QTS Data Centers och Stream Data Centers har alla betydande projekt på gång, med 91 % av det nya utrymmet redan förhyrt. Experter säger att siffrorna visar att även om hyperscalers initialt kan ha strömmat till marknaden för sitt tillgängliga utrymme, har begränsad tillgång inte stött bort dem eftersom operatörerna har kunnat bygga nytt utrymme snabbt.
“Det fanns många tillgängliga bygg-till-suit-landskiften som operatörerna redan kontrollerade, så vägen till utveckling var snabbare än på vissa andra marknader”, säger Mikey Jaillet, en assistent i CBRE:s datacenterpraktik i Dallas. “Just nu, med några av era molntjänsteleverantörer med några av era andra stora sociala medier-användare, är mängden kapacitet som de behöver planera för bara något oöverträffat, så att kunna utnyttja några av dessa markskiften och bygga till – passar möjligheter som dessa operatörer redan har släppt var viktiga för dem.
Jaillet säger att även om den typ av leasingnummer som publicerats under de senaste sex månaderna kan vara avvikande, kommer efterfrågan från hyperscalers inte att gå någonstans snart. Han sa att i väntan på denna framtida efterfrågan är det troligt att datacenteroperatörer kommer att lansera spekulativ datacenterutveckling under de kommande månaderna på mark som de redan äger på marknaden. Denna utveckling kommer till stor del vara projekt i campusskala som överstiger 100 tunnland och 100 megawatt.
I denna skala föredrar de hyperskaliga jättarna som Google, Meta och Microsoft som skulle ockupera dessa faciliteter i allmänhet att bygga sina egna campus snarare än att hyra. Google öppnade nyligen ett datacentercampus på 600 miljoner dollar i staden Midlothian 40 mil söder om Dallas. Men även om det finns mycket öppet utrymme inom en radie på 30 mil från Dallas metroplex, finns det lite tillgänglig mark som är lämplig för datacenter som inte redan har tagits upp av de stora samlokaliseringsutvecklarna.
“Du tittar på Dallas och du ser mycket – inte grönområden eftersom vi bor i Texas – men mycket brun smuts, men Dallas är faktiskt markbegränsad på en mycket hög nivå”, sa Jaillet.
Med brist på byggbar mark sa CBRE:s Bernet att hyperskalare kommer att fortsätta att teckna stora hyresavtal för att möta sina datacenterbehov på Dallas-Fort Worth-marknaden, där huvuddelen av nyutvecklingen för att möta denna efterfrågan sker i en kil inramad av motorvägar 67 och 45 och sträcker sig ungefär 30 miles söder om staden.
En växande konkurrens om de återstående utvecklingsbara tomterna kommer sannolikt att driva upp markvärdena i detta område under de kommande månaderna, säger experter. Men det är en marknad som Flexentials Mallory säger att hans företag är angelägna om att engagera sig i.
“Vi letar verkligen aktivt efter mer mark på marknaden just nu,” sa han. “Det handlar bara om att hitta rätt paket att köpa och bygga vidare på.”
RÄTTELSE, 18 JULI, 14:27 ET: En tidigare version av den här historien felaktiga det tidigare årliga leasingrekordet för Dallas-Fort Worth-marknaden, och den felaktiga antalet megawatt som Flexential lägger till sin Plano-anläggning. Den här historien har uppdaterats.
