På grund av sin mångsidiga hyresgästbas lider det industriella utomhusförrådet inte mycket under den nuvarande “fraktkonjunkturen”, enligt Jimmy Ulrich från Colliers Industrial Capital markets-team.
Lastbilsbranschen, som är nära kopplad till IOS, har sedan mars 2023 sett orderingången minska med cirka 38 % jämfört med samma period föregående år.
JB Hunt Transport Services president Shelley Simpson gick så långt som att beskriva situationen som en “fraktkonjunktur”.
Ullrich sa att denna påverkan “inte kommer att bli så hård som många förväntar sig” på grund av dess hyresgästbas, vilket gör den “välisolerad” från eventuella större negativa effekter, särskilt med tanke på att det finns extremt begränsat utbud och ökande efterfrågan.
“[IOS] kommer sannolikt att fortsätta att locka investerarnas uppmärksamhet och leverera imponerande avkastning på grund av sin mångsidiga och kontracykliska efterfrågeprofil, säger Ullrich.
Den kontracykliska åtgärden kan ses i modulbyggda företag som Williams Scotsman, enligt Ullrich, eftersom efterfrågan på företagets lagringskapacitet ökar under en lågkonjunktur när byggnader skickas tillbaka från sina platser.
En annan är Beacon, ett takförsörjningshus som har en relativt stabil efterfrågeprofil över tid, “med deras utrymmesbehov knutna till det befintliga utbudet av tak snarare än nybyggnation”, förklarade Ullrich.
IOS hyresgästbas inkluderar ett brett utbud av företag, säger Ullrich, inklusive uthyrning av utrustning, VVS-försörjning, timmergårdar, rörgårdar, infrastrukturförsörjning, entreprenörsvarv, bilförvaring, auktionsplatser och mer.
Faktum är att många experter som kontaktats av GlobeSt.com är positiva om denna industriella nisch.
Reid Hanner, partner med Foundry Commercial, som är specialiserad på industrimäklare, och i synnerhet IOS/ISF-affärer, säger till GlobeSt.com att han ser att efterfrågan på IOS fortsätter även när hamnvolymerna långsammare.
“Hyresgästpoolen är fortfarande djup och drar användare från flera branscher, inklusive byggmaterial, rörförsörjning, tung utrustning, prefabricerade betong, bilar och landskapsarkitektur, förutom traditionella lastbilsföretag,” sa Hanner. “Den breda hyresgästmixen har hållit hastigheten hög på alla våra marknader, och vi ser att denna trend fortsätter.”
Utbudet är gynnsamt även för investerare, säger Doug Ressler, chef för Business Intelligence Yardi Matrix, till GlobeSt.com. Ny utveckling inom IOS-sektorn kommer att förbli begränsad på grund av stränga zonindelningsregler inom sådana utfyllnadsplatser, såväl som ett bredare fokus från utvecklare på storskaliga industriella tillgångar.
“Det som finns ger infyllnadstillgångar på marknader med hög inträdesbarriär, urban tillväxt,” sade han. “Vanligtvis placerad nära sammanflödet av flera motorvägar i området och de intermodala tåg- och lastbilsanläggningarna.”
Den låga kostnaden för investeringar som krävs för att tjäna pengar på marktillgångar för IOS gör också nischundersegmentet mycket attraktivt för investerare, säger Peter Kroner, Director, Industrial/Supply Chain & Logistics Avant Team på Avison Young, till GlobeSt.com.
“Tillsammans med det mycket decentraliserade ägandet i det nuvarande landskapet, tillåter det intresserade investerare att aktivt söka efter tillgångar som passar nyckelfunktioner som behövs av industriella användare utan att bjuda krig från sofistikerade plattformar.
“På grund av bristen på centraliserat ägande och ogenomskinlig marknadsprissättning per släpplats är industrianvändare villiga att betala premier för att de ska kunna tillfredsställa det skalbara behovet från ägare som kan erbjuda välplacerade, säkra, tydligt prissatta alternativ.”
Han sa att IOS-undersegmentet till stor del är knutet till styrkan i efterfrågan från industriella CRE-användare, och som sådan har överträffat hyresutvecklingen i jämförelsegruppen under covid-eran.
“Med nuvarande nedgångar i hamnaktivitet över hela landet av många anledningar, har vi sett efterfrågan på IOS, och därmed sjunker hyrorna för att börja 2023,” sa Kroner.
“Detta bör dock tas i ett historiskt sammanhang, eftersom 2021 och 2022 var två av de mest aktiva åren för försörjningskedjan som registrerats i historien.”
Försörjningskedjan problem, lagerneddragningar och efterföljande bull-whip-uppbyggnader och extrem konsumentefterfrågan ledde till att marknaden kämpade för att hitta jämvikt i +2 år och 2023 “tycks vägleda mer mot en återgång till normala marknadsförhållanden där aktiviteten fortfarande är kvar robust, men minskar från historisk tillväxt.”
