En tjatande, ökända, landsomfattande brist på bostäder är kanske den mest genomgripande trenden inom fastigheter under det senaste decenniet, men den privata sektorn har kämpat för att svara och funnit att ekonomin för sådana bostadstyper är ohållbar för deras balansräkningar.
Men med en envis bostadsmarknad som har sett priserna fortsätta att stiga trots högre räntor som är avsedda att bromsa ekonomin, verkar utvecklare och investerare äntligen se en väg till vinster som inkluderar inkomstbegränsade bostäder.
“Vår filosofi är att även om det måste finnas statliga ingripanden, kan det inte vara det enda sättet att lösa det här problemet”, säger Scott Berka, Greystar senior managing director för varumärke och kundupplevelse. “Det måste finnas en privatmarknadslösning som kan hjälpa konsumenter, men som också är vettig ur affärsmässig synvinkel.”
Greystar tillkännagav förra månaden lanseringen av ett nytt märke av arbetskraftsbostäder, kallat Ltd. By Greystar, som företaget säger kommer att vara “uppnåeligt” för arbetskraftshushåll. Det första projektet under varumärket, Med Center i Houston, hyr för mellan ungefär 1 000 USD och 1,1 000 USD per månad för en ettrumslägenhet och 1,4 000 USD per månad för en enhet med två sovrum. Fastigheter utvecklade under Ltd. By Greystars varumärke kommer att begränsa årliga hyreshöjningar till konsumentprisindex eller 3 %, beroende på vilket som är störst.
Termen “arbetskraftsbostäder” används oftast för hushåll med inkomster mellan 80 % och 120 % av områdets medianinkomst, eller AMI, enligt The Brookings Institution. Bristen på bostäder för dessa hushåll är vanligtvis inte lika allvarlig som för hushåll med mycket låga inkomster, men den är betydande.
De som behöver tillgång till arbetskraftsbostäder, eller den “saknade mitten”, anses ofta vara ryggraden i samhällen, och utför avgörande men inte särskilt välkompenserade jobb, som undervisning, omvårdnad eller släckning av bränder.
I en rapport som publicerades i november grupperade Fannie Mae storstadsområden efter egenskaper och beskrev deras uppskattade brist på låginkomst- och arbetskraftsbostäder.
Högkostnadsmarknader vid kusten som tunnelbanan New York och Los Angeles var korta mer än 911 000 enheter överkomliga för låginkomsthushåll, men 1,25 miljoner enheter för hushåll mellan 80 % och 120 % av AMI, enligt Fannie Mae.
I tekniktunga områden som San Francisco och San Jose är bristen på bostäder på arbetskraften 161 000 enheter, och på tillväxtmarknader som Austin, Dallas och Denver är bristen cirka 629 000 arbetskraftsenheter.
“Det finns en hel befolkning av människor där ute som ingen av oss vanligtvis tänker på att vara kostnadsbelagda, eller, du vet, stressade för att ha råd med en lägenhet”, sa PTM Partners vd Michael Tillman vid en Bisnow flerfamiljsevenemang i november.
“Det är människorna som är unga yrkesverksamma, första responders, sjuksköterskor, lärare, de kan inte hitta en plats att bo inom korta avstånd från sina jobb,” sa Tillman.
Förutom Med Center säger Greystar att det kommer att utveckla fyra andra Ltd.-projekt, med cirka 1 600 enheter planerade att leverera under de kommande 18 månaderna.
För att underlätta de utlovade hyresnivåerna öppnade Greystar nyligen en modulbyggd fabrik kallad Modern Living Solutions, som kommer att fokusera på att bygga modullägenheter för varumärket Ltd. off-site.
Greystar planerar att tillverka sina enheter i den nya fabriken utanför Knox, Pennsylvania, i april. Tillverkade komponenter för att sänka kostnaderna i byggandet är en gammal idé som inte riktigt har slagit fast i USA av olika anledningar, men Berka hävdar att tillverkningstekniken är tillräckligt avancerad för att ge den kostnadseffektivitet som behövs för att få utvecklingsprocessen att fungera .
“Det hjälper oss med sätten att minska avfallet ganska konsekvent, och det hjälper till med snabb leverans och inköpseffektivitet,” sa Berka. “Vi köper i bulk mycket mer än vi skulle kunna göra på flera affärer. Alla dessa saker bidrar till lite kostnadsbesparingar, men också en ganska betydande tidsbesparing.”
Om Greystar kan få utvecklingsarbetet att fungera ur ett kostnadsperspektiv är det ingen tvekan om att det kommer att finnas efterfrågan på så mycket produkt som det kan göra, sa Berka.
“För våra två fastigheter som för närvarande är i hyreskontrakt ser vi dubbla eller tredubbla vår vanliga leasingvolym,” sa Berka.
Investerare är också intresserade av sektorn. I slutet av 2022 samlade Bridge Investment Group in 1,74 miljarder dollar till sin andra bostadsfond för arbetskraft, ungefär tredubbla summan av den första, med de flesta investerarna i den första fonden som ökade sina totaler för den andra.
“För närvarande tjänar 82 % av vår arbetsstyrka och invånare i prisvärda bostäder mindre än 80 % av AMI, och över 96 % är inte kostnadsbelagda, vanligtvis definierade som att spendera mer än 30 % av inkomsten på hyra,” Bridge med Chief Investment Officer Rachel Diller sa i ett uttalande.
Hillpointe, som utvecklar arbetskraftsbostäder i Sun Belt, stängde nyligen sitt Hillpointe Workforce Housing Partnership IV på 510 miljoner dollar, som företaget säger kommer att underlätta utvecklingen av cirka 8 000 arbetskraftsbostäder i Hillpointes pipeline.
“Under de senaste två åren har vår förmåga att kontrollera byggkostnaderna särskiljt oss från våra konkurrenter,” sa Hillpointe Managing Partner Kelly Mahoney i ett uttalande.
“Vi har en uppsjö av fantastiska platser i vår pipeline, vår byggprocess är strömlinjeformad och vår försörjningskedja har optimerats … vi är väl positionerade för att genomföra vår framtida pipeline med 25 till 30 arbetskraftsboendeprojekt,” sa Mahoney .
Finansiering är ett problem i hela fastigheter, men det finns faktorer som mildrar just den frågan i sektorn för billiga bostäder, inklusive arbetskraftsbostäder.
“Det finns en brist på krediter för all grundutveckling, eftersom samhällsbanker och till och med nationella och internationella banker börjar sätta sin fot på bromsen för bygglån”, säger Redwood Dev Co:s rektor Brian Sidman, vars företag finansierar arbetskraftsboendeprojekt.
Å andra sidan trycker banktillsynsmyndigheter på för fler arbetskraftsbostäder och överkomliga bostäder i hela landet nationellt, eftersom det finns ett enormt behov av det, sa Sidman.
“Efterfrågan är ganska rejäl,” sa Sidman. “Det kommer alltid att finnas kredit för byggprojekt som har en enorm efterfrågan och brist på utbud.”
