Green Streets senaste kommersiella fastighetsutsikter, av Co-Head of Strategic Research Peter Rothemund och analytiker Alex Boyle, noterade att fastighetspriserna nu är nere med 15 % från sina höjder i mars 2022. Dessutom är ytterligare nedgångar inte över.
Den ena varma lappen är kallförvaring, och det är nog mer korrekt att kalla det ljummen eftersom det har legat platt sedan mars 2022. Därifrån är allt nere. För vissa fastighetstyper är det en liten nedgång: spel (-2 %), logi (-3 %), torn (-7 %), enfamiljsuthyrning (-9 %) och industri (-10 %). De största fem lägre är tomträtt (-29 %), kontor (-27 %), lägenhet (-21 %), köpcentrum (-18 %) och nettohyra (-16 %). I mitten finns self-storage (-14%), sjukvård (-13%), datacenter (-13%), tillverkade hem (-12%) och life science (-11%).
Något att komma ihåg är att dessa förändringar har ovanligt höga värden, så om man ska se det som en ren förlust eller en återgång till mer historiskt realistiska nivåer är inte klart.
Frågan blir sedan var priserna kan ta vägen. Först, som författarna säger, är det nödvändigt att bestämma aggregerad långsiktig avkastning genom ett diskonterat kassaflöde (DCF). Med nuvarande totala tak på 5,6 % och tillväxtprognoser för nettodriftsintäkter (NOI) på 4,3 % nära medellång sikt och 2,1 % på lång sikt, bör fastigheter uppnå en 7,1 % obelånad avkastning, enligt författarnas analys. De skriver att CRE-priserna skulle behöva falla ytterligare 10 % för att uppnå långtidsnormer för spreadar jämfört med Baa-klassade företagsobligationer. Så, ytterligare avstånd att gå för värden.
DCF som de använde sammanlagt varierar beroende på egenskapstypen. Längst ner finns kontor (6,1 %), logi (6,5 %), life science (6,6 %), lägenhet (6,8 %) och småhusuthyrning (6,9 %).
Stigande därifrån finns självförvaring (7%); remscentrum (7,1%); datacenter (7,2%); torn, kylförvaring och hälsovård (cirka 7,3 % vardera); nettohyra och köpcentrum (7,4 % vardera); industriell (7,5%); spel (7,6%); tillverkade bostäder (7,8%); och tomträttsupplåtelse (8,4 %). Dessa är alla riskjusterade DCF:er före kapitalförvaltningsavgifter.
Sedan kombinerade författarna den här analysen med att titta på aktiemarknadens syn på REIT och premien eller rabatten de handlar med jämfört med privata marknadsvärden. “Sammanlagt diskonterar REIT-investerare fastighetspriserna på privata marknader med 11 % – ungefär lika mycket som en jämförelse av förväntad avkastning [versus] Baa företagsobligationsräntor tyder på att det är berättigat.”
Slutsatsen: även vid en sammanlagd rabatt på 15 % jämfört med priserna i mars 2022 är priserna på CRE-fastigheter för dyra och kommer sannolikt att falla ytterligare i värde. De bästa relativa värdena är tomträtt, tillverkning av bostäder, spel, nettoarrende och industri. Det värsta: kontor och life science.