En stor utmaning för både egenföretagare och de som är investerare är att kvalificera sig för ett bolån. Oavsett om du precis har börjat som förstagångsköpare, investerare eller till och med om du är ett erfaret proffs, kommer de fem unika programmen som beskrivs nedan inte bara att få jobbet gjort – du kan också använda dem som ett kraftfullt sätt att generera fler köpare och säljare leads för ditt företag.
En sponsrad artikel om Inman nyligen diskuterade flera typer av lån som är bäst lämpade för olika typer av köpare: jumbolån för lyxköparen, FHA för förstagångsköpare och utbetalningsrefinansiering för förstagångsinvesterare. Dagens kolumn gör en djupdykning i fem andra unika sätt som de som är egenföretagare, får en inkomst på 1099 eller investerar i småhus kan använda för att kvalificera sig för ett bolån.
Jag intervjuade nyligen Emily Tolbert, chefen och ledande lånupphovsman för Motto Mortgage Signature Plus i Daytona Beach, Florida, om unika sätt som köpare kan kvalificera sig för ett lån, såväl som hur dessa program fungerar.
Tolbert förklarade att dessa unika program är designade för dem som inte kvalificerar sig för traditionella konventionella bolån men som har andra inkomstkällor. Dessa alternativa sätt att kvalificera den här typen av låntagare gör att de kan bli husägare och investerare, även när de tidigare har avvisats för ett traditionellt bolån.
Innan vi diskuterar de olika tillgängliga programmen, här är några viktiga fakta om dessa låneprodukter:
- Dessa program är inte tillgängliga via traditionella banker som Bank of America eller Wells Fargo. Du måste gå igenom en bolånemäklare för att få tillgång till dem och inte alla bolånemäklare erbjuder dem.
- Liksom traditionella bolån finns det två typer av räntestrukturer: fast ränta (förblir densamma under hela lånet) och justerbar ränta (ARM) där räntan ändras baserat på det specifika index som lånet är knutet till.
- Eftersom dessa lån ofta anses vara mer riskfyllda än traditionella bolån kan räntorna vara högre. De kan också kräva en handpenning på 20 till 25 procent.
- Godkännandeprocessen kan vara mer komplex och tidskrävande och kräver detaljerad dokumentation av låntagarens tillgångar och/eller andra inkomster som låntagaren använder för att kvalificera sig.
Här är listan över dessa unika program som kan hjälpa bostadsköpare som saknar traditionell W-2-inkomst att nå sina mål för bostadsägande och/eller fastighetsinvesteringar.
Typer av program
Tillgångsbaserade bolån
En tillgångsbaserad inteckning, även känd som en tillgångsutarmningsinteckning eller tillgångsförlustlån, är en typ av lån som betraktar en låntagares tillgångar som grunden för kvalificering, snarare än deras inkomst. Denna typ av bolån används vanligtvis av pensionärer eller förmögna individer som har betydande tillgångar men kanske inte har en traditionell inkomstström.
Köpare kvalificerar sig baserat på sina likvida, halvlikvida och andra investeringstillgångar. Detta kan inkludera sparkonton, aktier, obligationer, pensionskonton och andra typer av investeringar.
Låneprogrammet för kontoutdrag
Tolbert säger att detta är hennes favoritlåneprogram och det hon använder oftast. Låneprogrammet för kontoutdrag är tillgängligt för låntagare som är egenföretagare. För att kvalificera dig måste du ha varit egenföretagare i minst två år. Det finns två program: 12-månaders låneprogram för kontoutdrag och 24-månaders låneprogram.
När det gäller kvalificering, snarare än att få din inkomst beräknad utifrån dina skattedeklarationer, beräknas din inkomst baserat på kassaflödet som dokumenteras på dina kontoutdrag. Detta kan inkludera både dina personliga och affärskonton. De flesta egenföretagare kommer att visa mycket mer inkomster som flödar genom deras bankkonton i motsats till vad de rapporterar till IRS. Tolbert delade med sig av ett exempel som illustrerar hur den här typen av program fungerar.
Tolberts klient försåg henne med skattedeklarationer som visade $4 000 per månad i inkomst. Problemet var att detta inte var tillräckligt för att få in honom i den typ av fastigheter han ville köpa.
Tolbert föreslog att han skulle använda det 24-månaders kontoutdragslåneprogrammet. Detta program gjorde det möjligt för honom att använda en kombination av både hans personliga och affärsmässiga uttalanden för att beräkna sitt kassaflöde och nettoinkomst, vilket visade sig vara $12 000 per månad. När de väl kunde dokumentera kontoutdragen kunde han stänga på mindre än 30 dagar på en fastighet han verkligen ville ha.
Program för dem med 1099 inkomst
Detta program är guld för oss i fastighetsbranschen och för alla andra som är egenföretagare eller får 1099 inkomster.
Istället för att använda din Schedule C, LLC eller S-Corp skattedeklaration för att dokumentera din inkomst (och detta har varit en mardröm för de av oss som har hanterat det både för oss själva och våra kunder), kan du använda din 1099.
Om möjligt rekommenderar Tolbert att du använder det här programmet under årets första tre månader. Anledningen? När du når det andra kvartalet och till slutet av året måste du tillhandahålla en detaljerad kvartalsvis vinst- och förlustrapport (P&L). Under det första kvartalet behöver du inte ange en P&L.
Använder 1099 program för att generera leads
Tolbert säger att det fantastiska med dessa program är att de som är egenföretagare och/eller får 1099-inkomst faktiskt har tre olika program de kan välja mellan – det traditionella lånet, Bank Statement Loan Program eller 1099-programmet. Hon rekommenderar att jämföra räntor och kostnader för varje lån och sedan välja det som passar bäst för låntagarens unika situation.
Använd dessa program för att skapa en helt ny källa för både köpare och listor
Tolbert föreslår att fastighetsmäklare hjälper andra 1099 inkomster/egenföretagare. Tänk på alla människor du känner som får den här typen av inkomst—ekonomiska planerare, försäkringsagenter, hantlangare, hemstädare, dekoratörer, stagers, åkande förare och de flesta företagare. De kanske inte inser att de kan kvalificera sig för ett av dessa bolån som gör att de kan köpa ett hem som sin primära bostad eller som en investering.
Ännu viktigare, kom ihåg att NAR:s senaste Profil för bostadsköpare och säljare visar att 58 procent av alla köpare bodde i en fastighet de ägde när de gjorde sitt nästa bostadsköp. Dessa låneprodukter kan vara en bra källa till listor, inte bara potentiella kunder.
Debt Service Coverage Ratio-program (DSCR)
De flesta flerfamiljsinvesterare vet att om de köper 1-4 enheter kan de kvalificera sig för FHA och andra typer av konventionell finansiering. När du når fem enheter eller mer måste dock fastigheten kvalificera sig för att täcka skuldtjänsten och utgifterna snarare än ägaren. Tolbert förklarar:
Det unika med ett DSCR-lån är att du inte tar med din personliga inkomst till filen – du använder inkomsten från fastigheten. Så vad som händer är att det görs en speciell typ av värdering där de gör en hyresanalys i området.
För att ge ett förenklat exempel, om en hyresfastighet i området skulle kunna generera en inkomst på 2 500 $ i månaden, och din fastighet kan generera det beloppet eller mer, går du vidare med lånet. Du tar med tillgångar till lånet, men du ger ingen inkomst. (Vad detta gör är att) det låter dig verkligen börja en investeringsportfölj eller fortsätta med din nuvarande investeringsportfölj utan att behöva visa den personliga inkomsten.
Det är klart att om du förlitade dig på din inkomst för att kvalificera dig, skulle det kraftigt begränsa din förmåga att bygga en investeringsportfölj.
Det försenade finansieringsprogrammet
Den 1 februari 2023, Fannie Mae uppdaterade sin behörighetspolicy för utbetalningstransaktioner. Från och med den 1 april 2023 måste alla befintliga första hypotekslån som betalas av genom transaktionen vara minst 12 månader gamla, mätt från noteringsdatumet för det befintliga lånet till noteringsdatumet för det nya lånet.
Enligt Tolbert,
Det andra som hände från och med den 1 april 2023 är att du, om du köper en bostad och inte gör försenad finansiering, måste vänta ett helt år för att göra din utbetalningsrefinansiering.
Detta kan vara en allvarlig utmaning för byggare, simfötter, hushacker, ombyggare eller någon annan som betalar alla kontanter och sedan avser att skaffa finansiering innan ettårsperioden är slut.
Det försenade finansieringsprogrammet är idealiskt för denna situation. Så här fungerar programmet:
[This program lets you] presentera ett kontanterbjudande med en snabb stängning. Låt oss säga att du verkligen skulle vilja få tillbaka en del av eller alla pengarna för att kunna investera dem någon annanstans. Så om du stänger på måndag kan du på tisdag börja ditt program för fördröjd finansiering. Du måste avsluta lånet senast sex månader från slutdatum. Du behöver med andra ord inte vänta ett helt år för att få tillbaka dina pengar.
När det gäller räntor och avgifter kommer du att kvalificera dig precis som du skulle göra för alla andra vanliga konventionella bostadslåneprogram. Räntorna är inte högre än de priser du skulle få om du köpte ett vanligt bostadslån.
Att förstå de olika typerna av alternativ finansiering som finns är avgörande. För dem med icke-traditionell inkomst tillåter dessa unika låneprogram fler individer att förverkliga sina drömmar om bostadsägande och/eller fastighetsinvesteringar. För agenter kan dela dessa program med dem som normalt inte skulle kvalificera sig för ett traditionellt konventionellt lån vara en enorm leadgenerator för deras verksamhet i många år framöver.
