I höstas tittade forskare från New York Universitys Stern School of Business och från Columbia Business School på effekten av distansarbete på kontorssektorn. “Vi dokumenterar stora skiften i hyresintäkter, kontorsbeläggning, hyresförlängningspriser, hyresperioder och marknadshyror när företag gick över till distansarbete i spåren av Covid-19-pandemin”, skrev de då.
“Vi ser en minskning med 32% i kontorsvärden 2020 och 28% på längre sikt, det senare representerar en värdeförstöring på 500 miljarder dollar”, skrev de.
Men det var ett arbetsdokument som publicerades på National Bureau of Economic Research, vilket betyder att uppsatsen “cirkulerades i diskussions- och kommentarssyfte” och inte granskades. Det vill säga, vanligtvis förändras dessa papper över tid med kritik och förslag från andra forskare. Den här gjorde det verkligen. Resultaten de hittade var faktiskt sämre än de ursprungligen trodde, åtminstone i procent, men nominellt i värdeförstöring.
I den andra versionen av tidningen, som släpptes förra månaden skrev de, “Vi omvärderar kontorsbyggnader i New York City med hänsyn till både kassaflödet och diskonteringsräntans konsekvenser av dessa chocker, och finner en minskning med 44% i det långsiktiga värdet. För USA hittar vi en värdeförstöring på 506,3 miljarder dollar.”
Med hjälp av data från CompStak tittade de på 105 kontorsmarknader i USA mellan januari 2000 och december 2022, där de såg en minskning med 18,51 % i hyresintäkter. “Två tredjedelar av denna nedgång återspeglar minskningar i mängden gällande hyresavtal”, skrev de. “Resten står för minskningar i realhyror på gällande hyresavtal.”
Eftersom fastighetsförsäljningen bland denna mestadels privatägda fastighetsklass avtog kraftigt, var transaktionsdata inte tillräckligt tillförlitliga. De aggregerade hyresintäkter för enskilda fastigheter och subtraherade kostnader för en driftsnetto, diskonterade sedan NOI för att bestämma framtida kassaflöden som värdegrund, med hjälp av kontorsmarknaden i New York City för att kalibrera sin modell.
De hittade bevis på “flykten till kvalitet” som ofta nämns i anekdotiska rapporter. ”Byggningar med högre kvalitet, de som ligger i högsta hyresnivån eller är byggda på senare tid (informellt kallade klass A+), verkar klara sig bättre. Deras hyror på nytecknade hyreskontrakt sjönk inte lika mycket eller gick upp. Detta överensstämmer med uppfattningen att företag måste förbättra kontorskvaliteten för att få anställda att återvända till kontoret. Däremot verkar kontor av lägre kvalitet vara en mer väsentligt strandad tillgång, givet lägre efterfrågan, vilket väcker frågor om huruvida sådana tillgångar i slutändan kommer att behöva återanvändas för andra användningsområden.”
