Vornado Realty Trust ändrade sin strategi under första kvartalet när de implementerade ett aktieåterköpsprogram och stoppade utdelningen. Men det som var ett nytt steg för den New York-baserade fastighetsinvesteringsfonden har varit ganska populär taktik bland sina kamrater.
Av 30 börsnoterade fastighetsbolag som analyserats av S&P Dow Jones Index, varav de flesta var REITs, har 21 företag återköpt aktier under minst ett av de senaste fem kvartalen, enligt data som delas med Bisnow.
New York-börsen
Syftet med ett återköp är att förbättra en akties värde genom att koncentrera värdet i färre utestående aktier och genom att köpa en procentandel till en upplevd rabatt. Men återköp är inte utan nackdelar, eftersom de kräver att företag använder kontanter som de skulle kunna använda för andra ändamål eller ta på sig nya skulder, och om det avsedda resultatet stämmer överens med verkligheten är uppe till diskussion.
“Låt oss säga [a REIT is] handla till 80 % av substansvärdet, eller 20 % rabatt på substansvärdet, säger Chris Wimmer, seniordirektör för Fitch Ratings. “Om de går ut och köper aktierna, köper de i princip fastigheter för 80 cent på dollarn – de råkar bara köpa sin egen fastighet. Och det sänker andelen, så det är mer stödjande för deras eget kapital.”
Genom att minska antalet utestående aktier får kvarvarande aktieägare en större andel i bolaget.
“Teoretiskt sett äger du som äger aktier i företaget nu så mycket mer,” sa Howard Silverblatt, seniorindexanalytiker för S&P Dow Jones Indices.
Återköp bland fastighetsbolagen som S&P Dow Jones Index spårade uppgick till 1,14 miljarder dollar under första kvartalet 2022, under vilket CBRE ensamt köpte tillbaka aktier för 399,3 miljoner dollar.
Återköpen bland dessa företag minskade till 526,4 miljoner dollar under första kvartalet 2023, men det är fortfarande en populär taktik.
Apartment REIT Essex Property Trust mer än tredubblade sin återköpsaktivitet mellan Q4 och Q1 från $31,8 miljoner till $95,7 miljoner, medan Host Hotels & Resorts nästan fördubblade sina återköp under samma period från $27 miljoner till $50 miljoner. Regency Centers, Kimco Realty och AvalonBay Communities, som vardera uppgick till mindre än 100 000 USD i återköp under Q4, steg till 27,1 miljoner USD, 16,1 miljoner USD respektive 11,4 miljoner USD under de första tre månaderna 2023.
På den bredare marknaden avslöjade Russell 3000 Index-företag planer på att köpa tillbaka aktier till ett värde av 600 miljarder dollar hittills 2023 efter att ha satt rekordet 2022 med slutförda 1,05 t dollar i återköp, rapporterade The Wall Street Journal.
Om vinsten håller sig stabil efter ett återköp, stiger vinsten per aktie, sa Silverblatt, men relativt små återköpsprogram kanske inte flyttar nålen. Han sa att ett återköp på 4 % är ett riktmärke av betydelse, eftersom det kan förbättra ett företags pris-till-vinst-förhållande och andra statistikanalytiker går igenom.
“Historien har visat att såvida inte återköp görs i storlek, orsakar återköpen vanligtvis inte någon väsentlig omvärdering av aktierna”, säger Mizuho Americas verkställande direktör för Real Estate Equities Vikram Malhotra, som täcker en mängd olika REITs.
Malhotra gav exemplet SL Green, som han sa hade en aggressiv strategi för flera år sedan att sälja fastigheter för att köpa tillbaka aktier. Han sa att detta var vettigt i teorin, eftersom de kunde tjäna pengar på tillgångar till relativt höga värderingar och köpa tillbaka aktier till lägre värderingar.
“Men det verkade aldrig stabilisera aktiekursen,” sa han. “Det kan ha stabiliserat det under mycket korta perioder, men över flera kvartal, ett par års sammanhang, stabiliserar det verkligen inte det. Och jag tror att andra företag som tittade på det bara sa: ‘Vi ska bara pausa. Vi behöver inte göra återköp på ett stort sätt.’”
SL Greens finanschef Matt DiLiberto, som talade om REIT:s resultatupprop för andra kvartalet 2022, sa att de ändrade sin strategi det kvartalet för att sluta köpa aktier och istället fokusera på att betala tillbaka skulder, med tanke på effekterna av stigande räntor. Men han betonade att man fortfarande såg aktieåterköp som en attraktiv möjlighet vid den tiden.
Malhotra sa att företag bör överväga återköp endast om de kan göra det på ett hävstångsneutralt sätt, en linje som de flesta REIT har kunnat ta.
“Vi är inte medvetna om någon aktivitet som är skadlig i betyg som vi har tilldelat,” sa Wimmer. “Vi vet att det finns en viss aktieåterköpsaktivitet i sektorn, men det är inte en värderingsfaktor för oss i nuläget.”
Även om företagen inte överdriver sig själva för att återköpa aktier, finns det en fråga om timing.
Attraktionskraften med ett återköpsprogram kommer från aktier som handlas till en rabatt i förhållande till substansvärdet. Men aktiekurserna är ofta deprimerade eftersom ett företag har minskat kassaflödet, och att köpa tillbaka aktier kräver pengar som ytterligare kan försvaga dess balansräkning.
“Jag skulle ifrågasätta användningen av kontanter samt var du får pengarna ifrån,” sa Silverblatt om återköp generellt i den nuvarande miljön. “Om du finansierar det, vad kostar det dig? Hur länge kan du fortsätta att finansiera?”
I Vornados fall hade REIT motstått återköp i åratal, sade styrelseordföranden och VD Steven Roth under företagets resultatsamtal för första kvartalet. Men med aktiekursen som föll med cirka 35 % mellan utdelningsmeddelanden för fjärde och första kvartalet, såg företaget bättre värde i sina rabatterade aktier än i rabatterade tillgångsförvärv, vilket fick styrelsen att godkänna ett återköpsprogram på 200 miljoner dollar.
“Vi kommer att fokusera på vårt lager på bekostnad av att köpa en byggnad här och där,” sa Roth under samtalet den 2 maj. “Om vi köper en byggnad som brukade kosta 1 000 USD per fot för 700 USD per fot, bleknar den potentialen i förhållande till värdet som vi ser i vårt lager.”
Vornado tackade nej Bisnows intervjubegäran.
Under rätt omständigheter kan ett återköpsprogram visa ett företags uppfattning att det inte finns någon annanstans att gå än uppåt.
“Det finns en aspekt av att signalera att ledningsgrupper tror att deras aktie har nått botten,” sa Malhotra.
Men det gör det inte till den bästa användningen av ett företags pengar framåt, sa han.
“Kontanter kommer att vara kung, och jag tror att om man upprätthåller en balansräkning med lägre hävstång, kommer en renare balansräkning att vara den bästa användningen av kapital vid denna tidpunkt snarare än att försöka köpa tillbaka aktier,” sa Malhotra.
