Fastighetsägare för kommersiella fastigheter står inför svåra tider. Även om de upplever ett uppåtgående tryck att flytta eller uppdatera sina fastigheter för att attrahera nya hyresgäster eller svara på reglering, har kapital för dessa förbättringar varit svårt att få tag på. CBRE rapporterade nyligen att deras CRE Lending Index sjönk med 33 % under det första kvartalet, och Mortgage Bankers Association såg en minskning med 42 % under samma period.
Med snäva utlåning och svåra samtal med långivare vänder sig CRE-ägare till alternativa källor för att öka sin likviditet. Bland dem finns en källa som många kanske inte känner till: avtal om köp av solenergi.
Som Kustenergi vd Blair Herbert noterar att utnyttjande av ett köpavtal för solenergi (PPA) för att generera kapital kan verka “för bra för att vara sant” för vissa fastighetsägare, men det är ett kreativt alternativ som kan öppna nya kapital- och investeringsmöjligheter.
En kreativ struktur med stora fördelar
Med en PPA installerar Coast Energy ett solcellssystem på en byggnad, och i sin tur köper byggherren solel från Coast Energy till en takt som är lägre än den nuvarande elkostnaden. Herbert konstaterar att företag ofta ingår den här typen av avtal för att minska energirelaterade utgifter på lång sikt, för att säkra sig mot stigande energikostnader och för att uppfylla ESG-målen.
PPA kan också fungera som en kapitalkälla för att finansiera andra icke-relaterade byggnadsförbättringar, säger Herbert. Till exempel kan en kontorsbyggnadsägare vilja finansiera 3 miljoner dollar i kapitalförbättringar. De kan använda kontanter till hands eller låna pengarna från sin bank, men dessa medel får inte användas för inkomstbringande syften och skulle behöva betalas tillbaka från byggnadens kassaflöde.
Alternativt skulle CRE-ägare kunna påskynda fördelarna med sin PPA och få en förskottsbetalning från Coast Energy i utbyte mot en överenskommelse om att köpa kraft under en viss period, vanligtvis 25 år. Herbert noterar att “strukturen är fundamentalt annorlunda än vad man skulle få från en bank: istället för att använda fritt kassaflöde för att återbetala ett lån, köper byggnaden helt enkelt solel från Coast, till en takt som är lägre än den ränta som deras elnät tar ut. .” PPA är också överlåtbart om ägaren säljer till en icke-närstående innan löptiden är slut.
Nya möjligheter inom förvärv
Andra CRE-partners har använt Coast Energy som en del av en förvärvsstrategi, säger Herbert. Till exempel kanske en köpare och säljare inte kan möta pris på grund av låga takpriser eller marknadsförhållanden. En analys av taket kan dock avslöja möjligheten att öka NOI efter förvärvet genom ett solsystem, vilket ökar sannolikheten för att affären kommer att slutföras.
“Jag tror att det är viktigt att se oss som en del av verktygslådan för att skapa värde i en fastighet, till och med förköp,” säger Herbert.
Så även om en PPA kan tyckas för bra för att vara sann, kan den vara ett användbart verktyg i dagens trånga marknad. Som Coast Energys Herbert konstaterar, “När vi informerar CRE-ägare och går igenom hur det fungerar och varför det är möjligt, då är det mer bara ett beslut om den bästa användningen av kapitalet som de kan få från vårt solsystem.”
För fler berättelser i Coast Energys tankeledarskapsserie, Klicka här.
