Kommersiella fastighetsägare och projektsponsorer har ägnat de senaste tre åren åt att navigera i en perfekt storm som startade när coronaviruset skakade om ekonomin och sedan intensifierades när räntorna började stiga för mer än ett år sedan.
I en tid då vissa ekonomiska indikatorer verkar varna för att en lågkonjunktur är nära förestående är det inte konstigt att många söker en fristad i en lugn hamn tills stormen blåser över.
För många CRE-ägare, särskilt inom kontorssektorn, kan den hamnen ta formen av lån med fast ränta.
“Finansiering på kontoret just nu är generellt sett tuff om du inte har en mycket stark hyresrulle, en stark marknad och en förmåga att ta med eget kapital till bordet”, säger Jake Proctor, senior vice president på KeyBank Real Estate Capital.
Tyvärr har inte kontorsägare i många städer dessa fördelar, och de kanske upptäcker att den rörliga skulden som de tecknade för ett par år sedan inte längre är meningsfull i en tid av stigande räntor.
“Vi ser fortfarande hyrastillväxt i vissa tillgångsklasser, men det dämpas verkligen när den här cykeln tar slut,” sa Proctor. “Därför är finansiering på stabiliserad basis med fast ränta mycket vettig i dag när man tittar på ökande lånekostnader på marknaden för rörlig ränta.”
Samantha Miller, vice VD för flerfamiljshypoteksbank på KeyBank, sa att en dramatisk ökning av räntan på Secured Overnight Financing under de senaste 12 till 24 månaderna har förändrat hur låntagare ser på sin skuldåterbetalning. SOFR är ett mått på kostnaden för att låna kontanter över natten, med säkerhet i amerikanska statspapper.
För inte så länge sedan var SOFR “i princip nära noll”, sa Miller. Idag ligger den runt 5 %.
“Den rörliga löneräntan nu kommer att bli mycket mer betydande jämfört med fast ränta,” sa hon. “Och majoriteten av skulder med rörlig ränta kräver någon form av tredje parts tak och dessa takkostnader och depositioner har verkligen ökat också. Kombinationen av dessa två faktorer innebär att varje affär vi tittar på nu är på fast ränta.”
Fast betyder dock inte oflexibel, vilket också ökar dess attraktionskraft för låntagare.
Miller noterade att många långivare tillåter kortare räntebindningstider på tre eller fem år, vilket ger låntagaren en flexibilitet som de tidigare kan ha upplevt endast med rörlig ränta. Låntagarna gynnar också lån med fast ränta i kombination med flexibla alternativ för förskottsbetalning.
“Jag tror att bytet bort från rörlig ränta, på grund av alla de höga kostnaderna och allt vi såg med SOFR forward-kurvan, också drivs av kreativa fasträntealternativ som erbjuder flexibel förskottsbetalning och kortare löptider,” sa Miller. “Allt detta ger fler alternativ för låntagare som vill ha flexibilitet.”
Refinansiering till en fast ränta kan kräva ett inflöde av kontanter, och många låntagare vänder sig till önskat eget kapital, där det finns en “ton av kapital som sitter vid sidan av och redo att gå”, sa Miller. Det kan bli en livlina för fastighetsägare som är fast i skruvstädet mellan stigande räntor och stagnerande eller sjunkande hyror.
I ett nyligen fall rekommenderade KeyBank föredraget eget kapital för att hjälpa en kund att fylla ett kassagap som uppstod när de behövde refinansiera till en fast ränta.
“Vi gick ut till 15 olika föredragna aktieleverantörer och kunde hitta kreativa termer som matchade vad låntagaren behövde,” sa Miller. “De hade funderat på att föredra men var inte helt sålda på idén. Så vi visade dem hur det ser ut idag, och jag tror att de överlag var nöjda med utförandet och överväger nu att gå vidare med de föredragna villkoren.”
Det är svårt att hitta en perfekt finansieringslösning i den nuvarande miljön, sa Proctor. Han uppmanade dock låntagare att börja utforska sina alternativ nu.
“Att arbeta med långivare långt före kommande löptider eller tidigt i budprocessen kommer att vara det mest fördelaktiga,” sa han. “Avslut om 45 dagar var vanligt, men visst tar allt lite längre tid just nu, och det är efter en lång offertprocess där flera olika hävstångs- och låneperioder utforskas.”
Miller sa att den här typen av framsynthet är viktig eftersom 2023 sannolikt kommer att fortsätta att vara ett utmanande år, vilket innebär att låntagare kommer att fortsätta att föredra hamnen i en storm som lån med fast ränta representerar.
“Jag tror att det kommer att finnas fickor av möjligheter i år, oavsett om det är någon som behöver sälja och du kan köpa fastigheten till en riktigt stark takränta eller, på skuldsidan, om långivares aptit börjar förändras, ” Hon sa. “Jag tror att det kommer att finnas många möjligheter till stark finansiering, men det är en fråga om att vänta och vara redo att flytta när förhållandena börjar förbättras.”
Den här artikeln producerades i samarbete mellan KeyBank och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
