Fitch Ratings hade goda nyheter i sin amerikanska CMBS 2022 Loan Default Study. Med allt prat om högre räntor, bankproblem och en utmanande finansieringsfront, avtog de övergripande fallissemangen.
“De totala årliga och kumulativa fallissemangsfrekvensen för 2022 var 0,3% respektive 17,9%, vilket minskade från 0,4% och 18,0% 2021,” skrev företaget och tillade sedan att nyheterna kanske inte är bättre än det logiska resultatet av aritmetik , “på grund av att en minskning med 22 % av totala fallissemang uppvägdes av en jämförbar nedgång i emissioner från föregående år.” Så, en linjär relation mellan antalet fallissemang och emitterade lån, vilket är vettigt.
Något som också är vettigt är, med tanke på ökad svår refinansiering och många lån efter 2010 erhållna under låga räntor och hög belåning, att mängden förfallodagar har ökat.
Förfallotiderna steg till 0,23 % 2022 från 0,17 % 2021. I dollar motsvarar det 37,9 % av de totala fallissemangen, eller 1,6 miljarder USD, 2021; 2022 steg det till 69,8 %, eller 2,2 miljarder dollar. Det är till och med högre än 2020, då det var 1,2 miljarder dollar.
Begreppet fallissemang rörde sig åt andra hållet och sjönk från 0,27 % av lånen 2021 till 0,10 % 2022, vilket var långt under 2019s 0,21 % pre-pandeminivå och långt från toppen 2020 på 3,12 %.
“Fitch Ratings förutser att den övergripande sjunkande standardtrenden kommer att vända 2023, med de årliga och kumulativa fallissemangstalen som förväntas öka mitt i sannolikt högre volymer av lånöverföringar till specialservice under deras löptid, såväl som en ökning av förfallotider då sponsorer möter högre refinansiering kostnader, svagare grundfaktorer för kommersiella fastigheter och åtstramande krediter i spåren av bankstress och försämrade makroekonomiska förhållanden”, skrev företaget.
Kontor, med låga beläggningar och höga vakanser utöver betydande delar av inkurant lager, ledde alla andra sektorer i fallissemang. Fastighetsklassen stod för 49,4 % av alla fallissemang, eller 1,58 miljarder USD, 2022. Som jämförelse sågs kontorsfastigheter 2021 som 17,6 % av alla fallissemang, eller 725 miljoner USD.
Hotelllånen minskade kraftigt. Hotell gick från 28,1 % av de totala fallissemangen 2021 till 9,3 % 2022. Volymen sjönk också, från 51 lån, eller 1,16 miljarder USD, 2021 till 13 lån till 298 miljoner USD 2022.
Detaljhandeln sjönk något, från 41,8 % av totala fallissemang eller 1,7 miljarder USD 2021 till 34,3 % av alla fallissemang, för 1,1 miljarder USD, 2022. Det var fortfarande den näst största andelen av totala fallissemang av någon fastighetstyp förra året.
Fitch säger att kontors- och detaljhandelslån kommer att fortsätta att driva högre andelar av totala fallissemang framöver.
