I en ny analys gjorde Moody’s Analytics en poäng om tunnelbanor som generellt sett är ett bra råd när man tittar på data. Det vill säga, nöj dig inte med den enkla och självklara historien förrän du har kollat vidare, eftersom situationer oftast är mer komplicerade än enkla svar.
En del av det är att förstå att två uppsättningar data kanske inte är proxyservrar för varandra, även om det verkar som de borde vara det. Mobiltelefondata och siffrorna för CRE-marknader i centrala affärsdistrikt kan via grundläggande logik tyckas likna varandra. Om människorna, som förmodligen bär mobiltelefoner, finns där, så måste fastighetsaspekten det också, för annars har du ett gäng människor som måste gå runt i cirklar och inte göra någonting. Omvänt, om fastighetsdata är stark, vet du att folk finns där – oavsett om de bor i lägenheter, går till jobbet eller på restauranger, butiker och underhållning.
“Potentiellt överraskande, förhållandet mellan de två respektive datapunkterna är i bästa fall svagt”, skrev de. “Storter med stark multifamiljs- och/eller kontorsprestanda i centrum har inte nödvändigtvis “återhämtat sig” vad gäller mobiltelefondata. Det omvända scenariot är också sant. Vidare, även om den aggregerade beläggningsdatan på nationell nivå visar trender för flerfamiljer och kontor på sitt typiska cykliska sätt (om än i mycket olika storlek), är sambandet inte lika tydligt på tunnelbanenivå. Vissa tunnelbanor har haft häpnadsväckande flerfamiljsprestanda trots kontorsprestanda under genomsnittet.”
Förutom insikten om att två uppsättningar data kanske inte korrelerar så som människor antar, finns det en andra kognitiv fördom. Folk förväntar sig ofta att medelvärden är regler som styr detaljer snarare än tvärtom. Genomsnittet är en produkt av insamlingen av de detaljer som inte alla beter sig på samma sätt eller plötsligt ändrar sina egenskaper eftersom någon beräknat en helhetsbild.
På nationell nivå uppträdde flerfamiljer och kontor på liknande cykliska sätt, och detta fortsatte under början av pandemin. “När ekonomin gradvis återupptogs fick stadskärnorna fart igen, eftersom i synnerhet teknikföretag tog ner en hel del utrymme”, skrev Moody’s. “När det gäller invånarna kom de tillbaka till centrum med en hämnd, vilket ledde till otroliga vinster att hyra och ockuperade lager. Denna återhämtning fortsatte för både kontor och flerfamiljer, om än i mycket olika storleksordning, tills förhöjd inflation och stigande ränta började minska den ekonomiska aktiviteten i slutet av förra året.” Flerfamiljsuppgången drevs mer av “hushållsbildning, migration, överkomliga priser och livsstilspreferenser.”
Medan kontoret fortsätter genom stora förändringar, “blomstrade flerfamiljsprestanda på vissa marknader oavsett.” Därför kan det vara hög mobiltelefonanvändning men låg kontorsbeläggning. Kontorsförsämringar verkar bero mer på hög koncentration av industrier som använder stora nivåer av hybridarbete samt utmanande pendlingsförhållanden.
En lärdom är att städer som kombinerar bostäder, kontor och fritid så snart som möjligt till blandad användning kommer att ha mer övertygande erbjudanden för människor och företag som letar efter en ny plats.
En annan läxa, om du fattar investeringsbeslut, gå över genomsnitten och titta djupt in i lokala områden.
