Mycket CRE riskförväntningarna har legat hos kontorssektorn av uppenbara skäl. Enligt Green Street, till exempel, vid slutet av 2023, kommer cirka 25,3 miljarder dollar av sådana lån att ha förfallit till 245 lån med ett totalt antal fastigheter på 602. Majoriteten kommer att möta “betydande refinansieringsutmaningar”, men av det antal, värda 16 miljarder dollar har förlängningsalternativ.
Men det är inte den enda sektorn som står inför svåra tider, eftersom de nuvarande marknadsförhållandena är komplexa och kan nå ut på sätt som lätt förbises. Industriell, som fortfarande uppvisar styrka, står potentiellt inför problem från företagsskulder som förfaller till ogynnsamma finansieringsvillkor och stigande vakanser från nya lager som kommer ur byggnationen.
Fitch Ratings kom precis ut med en rapport som påminner alla om att inte använda office som ett sätt att glömma andra problem. “Den kommersiella kontorssektorn på cirka 3 biljoner dollar plus är en av de största CRE-fastighetstyperna, men utgör fortfarande bara en låg tonårsprocent av det totala uppskattade amerikanska CRE-värdet”, skrev de. “Insluten detaljhandel, fullservicehotell och flerfamiljshus är fastighetsformat med högre refinansieringsrisk som också motiverar granskning.”
Högre räntor har pressat lånekostnader och CRE-värderingar. Fitch noterar att det 10-åriga statskassan ligger 300 räntepunkter över 2020 års låga och hela 100 punkter över mars 2022.
“Inom kontor presterade stadsfastigheter bättre än förorts- och läkarmottagningar när det gäller refi-procenten, trots de förstnämndas akuta exponering för distansarbete”, skrev Fitch. “De flesta detaljhandelsformat, inte bara gallerior, står inför större refi-risk än genomsnittet för kontorssektorn. Svaga affärsresor fortsätter att utmana urbana hotell med full service. Slutligen, även om flerfamiljer hade en risk under genomsnittet, visade den mindre ledningsundergruppen en övergenomsnittlig refi-risk som översteg de flesta kontorstyper.”
En Fitch-genomförd analys av CMBS-transaktioner antydde att lån som backas upp av butiker, hotell och blandade fastigheter, med en andel kontorslån som kan refinansiera större än genomsnittet för någon av dessa tre typer.
Även om Fitch inte nämnde detta, kommer ett resultat av skuldtakets förseningar att bli en massiv försäljning av statsobligationer så att statskassan kan ta upp pengarna. Den plötsliga efterfrågan kommer att dra ut mycket likviditet från marknaderna, driva upp avkastningen och priserna ner och troligen resultera i ännu högre räntor, där Bank of America uppskattar att det kan motsvara en ytterligare höjning på 25 punkter.
Det kommer att lägga ännu mer stress på systemet när det gäller refinansiering, även om man ser till kortsiktig refinansiering i hopp om lägre räntor inom en snar framtid.
