Kontorsfastigheter, åtminstone de som inte är troféer, är som en CRE Rodney Dangerfield. De får ingen respekt alls.
De lider inte bara av osäkerheten i att arbeta hemifrån och hybrida affärsmodeller som kämpar mot det traditionella sittande på kontoret fem dagar i veckan, utan det finns ett spöke av inkurans.
De senaste dragen som Blackstone har tagit med sin River North Point-fastighet i Chicago är ett exempel som sannolikt kommer att upprepas av andra på andra håll i USA
Blackstone förvärvade byggnaden 2015. Fastigheten hade ett lån på 309,8 miljoner USD utan regress, första pantlån med rörlig ränta med en initial tvåårsperiod och fem ettårsförlängningar, enligt KBRA. Lånet gick i särskild service den 11 maj, innan en förfallotid ägde rum den 9 juli 2023.
“Den 2 maj 2023 nedgraderade KBRA betygen för sex klasser av certifikat och bekräftade dess andra enastående betyg”, sa kreditvärderingsinstitutet. “Nedgraderingarna drevs främst av den svaga utvecklingen för den underliggande fastigheten som till stor del berodde på en minskning av beläggningen. Dessutom uttryckte KBRA oro angående lånets kommande löptid i juli 2023, eftersom en förlängning av lånet skulle kräva ett nytt räntetaksavtal som skulle kunna kräva en meningsfull utlägg från låntagaren.”
“Lånet, som för närvarande är inne på sitt tredje förlängningsalternativ, förblir fullt kontanthanterat sedan januari 2021 på grund av en låg skuldavkastning”, tillade KBRA. “Kontanthanteringskontot hade ett saldo på 636 839 USD i april 2023. Finansieringen inkluderar en mezzaninskuld på 60,0 miljoner USD.”
Men byggnadens vakansgrad hade klättrat till 35%. Blackstone hade skrivit ned fastighetsvärdet under ett antal år. Eftersom lånet är non-regress, kunde långivaren bara fullfölja tillgången.
“Fastigheten upplever den välkända motvinden mot amerikanska traditionella kontorsbyggnader som saknar förstklassiga moderna bekvämligheter och denna plats på River North-delmarknaden har varit särskilt utmanande, vilket är anledningen till att vi faktiskt skrev ner denna investering till noll förra året,” sa Blackstone i ett påstående. Bortsett från en förortstillgång till salu, är den enda andra fastigheten som företaget har i Chicago Willis Tower, som man planerar att behålla.
Blackstones övergripande amerikanska kontorsstrategi har förändrats under de senaste 16 åren.
“Vad du äger är viktigt, och amerikanska traditionella kontor representerar mindre än 2% av vår globala portfölj idag jämfört med mer än 60% 2007,” sa Blackstone i ett uttalande skickat till GlobeSt.com. “Vi har avsiktligt svängt in mot sektorer som logistik och datacenter, som drar nytta av exceptionellt stark makromedvind och fundamenta för utbud/efterfrågan.”
Även om fallissemang fortfarande är sällsynta ökar de och experter förväntar sig att se fler av dem när lånen förfaller. Brookfield misslyckades med två kontorstorn i Los Angeles i februari och a 161,4 miljoner dollar kontorsportfölj mestadels beläget i Washington, DC
Columbia Property Trust, förvärvad av Pacific Investment Management för 3,9 miljarder USD 2021, misslyckades med ett lån på 1,7 miljarder dollar på en portfölj av kontor tillbaka i februari. “Vi, som de flesta kontorsägare, tar itu med de unika och aldrig tidigare skådade utmaningarna som vår tillgångsklass och kundbas för närvarande står inför,” sa Justina Lombardo, talesperson för Columbia, i ett uttalande. “Vi har samarbetat med våra långivare om en omstrukturering av vårt lån på sju fastigheter inom vår större nationella portfölj.”
