Antagandet man ofta hör i CRE är att fastigheter ger ett bra skydd mot inflation. Tanken är att hyrorna kan gå upp med levnadskostnaderna, vilket gör att hyresvärdar kan behålla värdet genom förbättrat driftsnetto.
Konsultföretag McKinsey gjorde en analys för att se om den vanliga visdomen var korrekt. Och det var, ja, resultatet åtminstone, men inte logiken.
“Enligt McKinseys analys överträffade CRE inflationen, sitt eget historiska genomsnitt och andra tillgångsklasser (inklusive aktier, obligationer och guld) under de flesta av de senaste sju perioderna med förhöjd inflation”, skrev företaget. “Men det finns en rynka i data som motsäger accepterad visdom: CRE presterade på detta sätt trots att hyrorna i allmänhet inte höll jämna steg med inflationen.”
Hoppsan. Vad hände? Och hur fungerar matchning av inflation då?
Svaret, enligt McKinsey, är cap rate komprimering. Kapitaliseringskurser är i själva verket den nettoavkastning som investerare kommer att acceptera. I tider med högre inflation, med stigande räntor, minskar ränteskillnaderna ofta.
Genom sju inflationsperioder från 1980 till 2022 ger CRE avkastning bättre än inflation och andra tillgångsslag. “I varje period slog minst en CRE-sektor – flerfamiljshus, kontor, detaljhandel eller industri – inflationen”, skrev McKinsey. “Och under sex av de sju inflationsperioderna överträffade periodens bäst presterande sektor både aktier och obligationer.”
När taket sjunker, förutsatt att NOI inte har förändrats, har fastighetsvärdena ökat.
McKinsey spekulerar i att komprimeringen av cap rate kan hända på grund av människor förvänta att fastigheter ska säkra sig mot inflationen, och så lägger de pengar i tillgångsklassen. “Historiskt sett har CRE presterat bättre under inflationsperioder sedan 1980”, skrev företaget. “Under var och en av dessa perioder, även om hyrstillväxten inte höll jämna steg med inflationen, bidrog komprimering av takräntan till bättre resultat.” Hyrestillväxten på årsbasis var 3 %. Inflationen på årsbasis var 5 %.
Men förhållandena idag är inte vad de var ens för fem år sedan, låt vara 40. USA har mött den snabbaste åtstramningen av penningmängden genom räntehöjningar och kvantitativ åtstramning i historien. Cap rates kan agera annorlunda eftersom hyreshöjningarna har avtagit avsevärt och investerare håller mycket kapital vid sidan av i väntan på att se vad som kommer att hända. Utan översvämningen av kapital bjuder investerare inte upp tillgångspriserna och håller nere cap rates.
Om taket ökar kommer CRE:s förmåga att överträffa inflationen att stå inför en utmaning. Enligt McKinsey finns det några saker som ägare och operatörer kan göra för att mildra den förändringen. En är fokus på slankare driftskostnader, vilket ökar NOI. Omarbeta optimeringsplanering för högre räntor. En andra är att förbättra hyresgästernas upplevelse genom att uppmärksamma vad hyresgäster värderar högst, vilket kan locka människor som är villiga att betala mer. För det tredje, gör inflationen till en faktor vid planering av förvärv, fastighetsutveckling och dispositioner.
