Många inom CRE – och många utan – har märkt att kontorssektorn är under allvarliga utmaningar och pressar. Green Street har kvantifierat riskerna genom det nuvarande tillståndet för CMBS-lån antingen med säkerhet i kontorsfastigheter eller i portföljer där de står för mer än hälften av det utestående saldot.
Vid utgången av 2023 kommer cirka 25,3 miljarder dollar av sådana lån att ha förfallit till 245 lån med ett totalt antal fastigheter på 602. Majoriteten kommer att möta “betydande refinansieringsutmaningar, men av det antalet har 16 miljarder $ värda förlängningsmöjligheter.
För att nå detta steg använde företaget sin automatiserade värderingsmodell för att uppskatta det underliggande värdet på fastigheterna. Därefter beräknade den ett mark-to-market-värde för fastigheterna och sedan nuvarande värden och NOI för att projicera intäkter.
Det totala vägda genomsnittliga underskottet på lånen var 35 % av det aktuella saldot och likaså ett problem var belåningsgraden cirka 94 %, vilket är enormt belånat. Lån utan förlängningsalternativ “kan kämpa för att refinansiera och potentiellt möta förfallotid.”
Den uppfattningen är genomsnittlig. För de 17 lånen och 24 fastigheterna med den högsta risken mätt i procentandel av underskott var skuldavkastningen under första kvartalet 2023 4 % och underskottet i procent av det nuvarande saldot 63 %. I nästa kategori ned, med 12 lån och 12 fastigheter, var underskottet 53% med en 6% skuldavkastning.
I ett separat stycke noterade Green Street att CMBS-låneprestanda inte hade sett någon betydande förändring under 2023 Q1 från föregående kvartal, med 30-dagars plus förfallodagar som höll sig stabila på 3,3 %. Men uppdelat på fastighetstyp ser siffrorna annorlunda ut.
Kontorsbrottsligheten var 2,96 %. Tre andra kategorier – gallerior (4,20 %), logi (4,47 %) och gallerior (13,04 %) – var i sämre form. Den totala andelen förfallna lån sträckte sig från en lägsta nivå på 0,12 % för gallerior till en högsta av 0,86 % för gallerior, med kontor som klockade in med den näst högsta takten på 0,36 %.
“CMBS-lånegarantier för LTV och DSCR förväntas dra åt på kort sikt,” noterade Green Street. “Nedgången i industrisektorns LTV under de senaste två kvartalen är sannolikt en försiktighetsåtgärd från långivare på grund av förväntningarna om sjunkande värderingar.”
