En lag i Florida som träder i kraft den 1 juli är den första av vad som kan vara många nya statliga edikt som begränsar viss utländsk egendomsägande, ett drag som sponsorer säger görs i den nationella säkerhetens namn men som kan fördärva CRE-proffs i ett myller av obesvarade frågor, eventuellt skjuta upp affärer.
Florida är inte ensam. Mer än 30 stater har lagstiftning, pågående eller på annat sätt, som generellt syftar till att begränsa utländskt ägande av egendom, enligt uppgifter från National Conference of State Legislatures. En del av den lagstiftningen gäller specifikt jordbruksmark eller mark nära känsliga områden, men annan lagstiftning är bredare.
Miami
Huruvida dessa lagförslag har kapacitet att verkligen förneka nationella säkerhetshot återstår att se, och kritiker har kallat dem rasistiska och främlingsfientliga, men den dragkraft de hittills har fått på två av landets hetaste fastighetsmarknader har fått mäklare att undra hur man navigera i de komplexa och kontroversiella lagarna.
“Våra kunder vill förstå vilken dokumentation jag nu behöver för att avsluta min affär, och är min pågående affär nu föremål för avslöjande, registrering eller är det förbjudet?” sa Felicia Leborgne Nowels, partner för regeringsfrågor och offentlig politik på Akerman LLP. “Köpare, säljare, försäkringsbolag, stängningsagenter – det påverkar alla i affären.”
Leborgne Nowels är baserad i Florida men arbetar med kunder över hela landet och sa att hon har fått samtal från kunder på alla sidor av transaktioner som involverar fastigheter i Florida. Floridas senats lagförslag 264 begränsar ägande av jordbruksmark eller egendom på eller inom en radie på 10 mil från en militär installation eller kritisk infrastrukturanläggning, inklusive vattenreningsanläggningar, elkraftverk och raffinaderier.
“Om du tittar på Floridas landskap, utgör jordbruksmark, militära installationer och kritisk infrastruktur en stor del av Florida,” sa Leborgne Nowels.
Florida investeringsförsäljningsmäklare som talade med Bisnow var angelägna om mer tydlighet och utbildning om hur man följer den nya lagen. “Utländska huvudmän” från Kina, Ryssland, Iran, Nordkorea, Kuba, president Nicolás Maduros venezuelanska regim och Syrien finns på listan över dem som är begränsade från att köpa vissa fastigheter i Sunshine State.
Som en del av Floridas lag måste köpare underteckna ett intyg under straff för mened som säger att de följer statens nya lag och inte anses vara en del av en av grupperna som är förbjudna att köpa vissa fastigheter.
Men mäklare väntar fortfarande på klarhet om hur exakt de kan vara i överensstämmelse med aspekter av de nya reglerna. Leborgne Nowels sa att hon förväntar sig att Florida Real Estate Commission, som reglerar fastighetslicenser i delstaten, kommer att lägga fram vägledning om detaljer relaterade till intyget som köpare måste skriva under.
“Du kommer att behöva utbildning, och du kommer att behöva kartor”, säger Mike Pappas, VD för The Keyes Co. och Illustrated Properties. ”Hur sprider man den informationen på rätt sätt? Och vad blir konsekvenserna om någon bryter mot den lagen? Alla de sakerna tror jag är otydliga.”
Pappas sa att han har varit på samtal om transaktioner som involverar personer från Kina, såväl som köpare från andra länder med restriktioner, och det har varit förvirring om huruvida deras affärer kan fortsätta. I södra Florida sa Pappas att det finns enorma samhällen av kubanska, venezuelanska och ryska människor som kan falla under lagens paraply – potentiellt eliminera köpare av fastigheter. Bisnow kontaktade sponsorn av SB 264 men fick inget svar.
Även spöket av dessa lagar har gett potentiella investerare paus.
Southwest Realty Groups ägare Kenneth Li berättade Bisnow han hade tagit emot samtal från kunder i andra stater och länder som ville flytta till Texas, men som lade sina planer på is. I ett fall pausade ett privatägt kinesiskt husgerådsföretag som hade velat flytta sin tillverkningsverksamhet till Houston sin sökning medan statens lagstiftning var under behandling, sa Li.
Under helgen den 21 och 22 maj godkände Texas House inte lagstiftningen ur kommittén, ett drag som i huvudsak dödade räkningen för den ordinarie sessionen, rapporterade Texas Chronicle.
Li anlände till Houston på 1980-talet som student och stannade i staden. Hans farbror hade en livsmedelsbutik i sydvästra Houston, en av de första i vad som nu är en ansenlig Chinatown, sa Li. Sedan hans ankomst har han samlat på sig erfarenhet av markutveckling samt kommersiell och bostadsutveckling. Han är även bostadsmäklare. Li har sett den asiatiska befolkningen i staden växa, och fastigheter har varit ett verktyg för att hjälpa nyanlända till staden, inklusive han själv, att uppnå sina drömmar, sa han.
Även om den senaste versionen av Texas lagförslaget inte längre begränsade husägande av utländska medborgare – en första flampunkt för många motståndare – sa Li att han fortfarande inte stödde det. Att begränsa köparpoolen för fastigheter är motsatsen till fritt företagande, sade han, och att sätta ytterligare regler för transaktioner kan sluta skada såväl fastighetsägare som blivande köpare.
“Statens lagstiftare, de kan ha goda avsikter, men det här kan få oavsiktliga konsekvenser,” sa Li.
I slutet av december 2022 föreslog en senator från Texas ett lagförslag för att begränsa kinesiska, iranska, nordkoreanska och ryska medborgare från att köpa egendom inklusive mark och bostäder i staten. Efter mycket förtryck reducerades lagens räckvidd till jordbruksmark, timmermark och gas- och oljerättigheter. Den versionen passerade Texas Senaten i april och behandlades av kammaren. Bisnow kontaktade sponsor sen Lois Kolhorst, men hon avböjde att kommentera.
“Vi ser trenden och den har accelererat”, sa Kolhorst tidigare denna månad. “Kina köper upp mark överallt. Livsmedelssäkerhet är nationell säkerhet. Vi är på en plats där allt är en kamp.”
Lagförslaget byggde på Texas Lone Star Infrastructure Protection Act, som trädde i kraft 2021 och förbjöd Texas-företag och regeringar att göra affärer med kinesiska, ryska, nordkoreanska och iranska individer om det företaget var kopplat till eller gav tillgång till “kritisk infrastruktur ” i staten, såsom kommunikationsinfrastruktur eller elnätet. Lagstiftningen var ett direkt svar på en kinesisk medborgares köp av 140 000 hektar i Texas.
Utländska medborgare och enheter hade ett intresse i 40,8 miljoner hektar av landets jordbruksmark 2021, vilket motsvarar drygt 3% av all privatägd mark, enligt Congressional Research Service. Men från 2011 till 2021 ökade det utländska ägandet av jordbruksmark med 35,7 %, enligt National Agriculture Law Center. Nationellt var Kanada den största utländska ägaren av amerikansk jordbruksmark från och med 2021, följt av Nederländerna och Italien, fann CRS. Kina, Nordkorea och Iran ägde inte tillräckligt med jordbruksmark för att vara bland de fem bästa under den perioden.
Texas är en av 27 delstater där utländska ägare ägde mer än 500 000 hektar 2021, konstaterade Congressional Research Service, men Texas har också den mest jordbruksmark i landet, med mer än 127 miljoner hektar, enligt Texas Department of Agriculture .
Texas lagförslag skulle inte helt ha tagit ägandet från bordet för medborgare i de länder som lagförslaget riktar sig till. Till exempel kunde människor i de förbjudna grupperna ha köpt mark med delägare, rapporterade Austin Business Journal. Och även om många är oroade över att lagstiftningen har skadats, stöder andra idén om den skyddar amerikansk mark.
Macfarlan Capital Partners partner Trevor Hightower sa att han generellt stöder lagstiftning som förhindrar vissa utländska enheter från att äga egendom som kan äventyra livsmedelsförsörjningen eller nationell säkerhet, såsom jordbruksmark eller fastigheter nära militärbaser.
Macfarlan är en Dallas-baserad private equity-sponsor som sedan 2021 har fokuserat specifikt på investeringar i jordbruksmark nationellt. Det strävar efter långsiktiga innehav av fastigheterna som det köper, så det har ännu inte varit i en situation där någon av dessa lagar som begränsar utländskt ägande av jordbruksmark kan komma in i bilden.
Hightower sa att även om företaget verkligen strävar efter att få den bästa avkastningen för sina investerare, “du skulle inte vilja sälja till det högsta priset på ett sätt som skulle skada landet eller skada människor i landet.”
Men Hightower var tydlig med att vissa utländska investeringar är kritiska och en viktig del av ekonomin.
“Du vill definitivt inte måla med en för bred pensel,” sa Hightower, som tjänstgjorde i flygvapnet innan han gick in i den kommersiella fastighetsbranschen. “Utländska investeringar i allmänhet är en stor sak.”
UPPDATERING, 23 MAJ, 9 AM PT: Den här berättelsen har uppdaterats för att återspegla att den föreslagna Texas-lagen inte gick ut ur kommittén och inte kommer att gå vidare under den ordinarie sessionen.
