Som är sant för alla kommersiella fastigheter, står industriella, även om de fortfarande uppvisar styrka, vissa kamper som är gemensamma för alla typer av CRE-fastigheter. Men en annan, totala företagsskulder, kan ge ytterligare huvudvärk, enligt Newmarks senaste rapport om industri.
Industrin har gått bra. Q1 av 2023 har sett en absorption på 65 miljoner kvadratfot, vilket är det bästa första kvartalet jämfört med pre-pandemi tider. Men det är också en minskning med 40,4 % från 2022:s fjärde kvartal. Vanligtvis är nedgången från Q4 till följande Q1 mer som 5% till 10%. Det finns också expansiva mängder ny fastighet, 138,0 miljoner kvadratmeter under första kvartalet.
“Många marknader kommer att möta stigande vakans när pipelinen levererar in i en miljö med normaliserad efterfrågan, med en åtföljande ökning av tillgängligheten för andrahandsuthyrning”, står det i rapporten. “Men, nybyggnationerna fortsätter att lätta mot ytterligare åtstramningar av de övergripande kreditvillkoren eftersom likviditetsoro fortfarande är uttalad efter övertagandet av First Republic Bank i början av maj 2023.”
Bortsett från pågående starka prestanda är inget av detta särskilt överraskande och andra fastighetstyper möter liknande problem, men i vissa fall, som kontor, med dystrare resultat.
En annan fråga är förfall av skuld. “Det största beloppet av fastighetsstödda bolåneskulder i historien förfaller mellan 2023 och 2024, varav de flesta ursprungligen emitterades sedan 2020 till rekordlåga räntor, vilket potentiellt påverkar vissa industriella egendomsvärden när skulden förfaller,” noterade rapporten. I stället för panik över refinansiering har stora rörelseintäkter och ökningar av tillgångar faktiskt redan minskat skuldsättningen på fastigheter. Ägare som inte behöver sälja eller flytta om kommer sannolikt att behålla sina tillgångar. Återigen, inte fallet för alla fastighetstyper, med kontor som står inför mycket större hinder att rensa.
Men där förfallande skulder kan komma in i bilden är i mer allmänna företagsskulder, där ett lyckligt sammanflöde av stigande värden hyror kan ha tagit vattenkokaren av störningar från spisen.
Företagens skulder skulle kunna få en bredare påverkan eftersom det kan påverka hur hyresgäster väljer att verka. Redovisningsstandarder säger att hyresavtal längre än ett år är balansräkningskapitalförpliktelser och “kräver ytterligare kapitalinvesteringar i utrustning för att göra sådana utrymmen i drift.” Privata kapitalutgifter för strukturer och utrustning avtog i slutet av 2022, vilket tyder på att hyresgäster “pausar och omvärderar leasingbeslut.”
Företag som har förfallande skulder till låga räntor som nu kommer att skjuta upp kan besluta att lägga extra pengar på att betala ner skulder snarare än andra saker, som fastigheter. De kan bli inblandade i fusions- och förvärvsaktiviteter som leder till att överlappande personal minskar och utrymmesanvändningen minskar, vilket påverkar hyresrullarna, “en oro för både tillgång till andrahandsuthyrning och kreditförlust via hyresgäster som kan vända på omfattningen av vakanser på marknaden onormalt.”
