I början av 2022 var betydelsen av private equity aldrig tydligare. En stor anledning ESG växte som en kraft i CRE-investeringsförväntningarna beror på att det blev en prioritet för många private equity-företag. På senare tid har det förväntats private equity kommer att träda inåtminstone delvis, dit andra CRE-långivare har flytt.
Nu med det första kvartalet 2023 stängt verkar synen på private equity som en styrande kraft skummare, enligt data från Preqin.
“Det har varit en tuff start på året för fastigheter”, sa företaget. “Preqin Pro-data visar att det bara har gjorts 1 399 fastighetsaffärer av privata fonder hittills. Enbart under första kvartalet 2022 fanns det däremot 1 997. Insamlingen har också fått en rejäl träff. Under de första tre månaderna av 2023 samlades 22,9 miljarder dollar in i 96 fonder, det sämsta kvartalet i värde för insamling sedan 2017.”
Detta skedde inte med en fingerknips, och det var inte ett strategiskt beslut för PE-företagen så mycket som ett resultat av beslut av kommanditbolag. Kapitalåtaganden hade avtagit, med 64 % av dem som allokerade mindre än 50 miljoner dollar till fastigheter under de kommande 12 månaderna. Jämförelsen år-för-år var 51% begränsande exponeringen i den grad.
Att utveckla CRE-marknadsförhållanden förklarar mycket. Räntorna har stigit med Federal Reserves blandade försök att stoppa inflationen. Fastighetsvärdena hade höjts från tidigare stora tillskott av likviditet från duvlig penningpolitik. Men tryck nedåt på hyrespriser av alla slag – särskilt den egensinniga kontorsmarknaden – innebar en oförmåga att motivera de låga takpriserna som följde framöver. Allmän finansiell osäkerhet innebar också en bristande prissättningssäkerhet, med fallande transaktionshastigheter som bidrog till att minska prisupptäckten. Det är inte förvånande att investerare har blivit mer försiktiga.
Preqin noterade att det finns rekordstora 2 067 fonder, med totalt 548,5 miljarder dollar i kapital, för närvarande på marknaden. Enligt flera experter som GlobeSt.com har pratat med under det senaste halvåret betyder det också att många fonder är relativt oerfarna i tillgångsklassen och sannolikt kämpar för att uppfylla de interna avkastningsnivåer som de kan ha lovat investerare.
Medan mervärde, opportunistiska och kärnstrategiska tillvägagångssätt är det mesta av fonderna och pengarna, finns det en ökning av CRE-skuldfonderna – nuvarande räkning av 245 som söker sammanlagt 83,8 miljarder dollar. “Hittills i år har 19 fastighetsskuldfonder stängt globalt, värda totalt 7,2 miljarder dollar”, skrev Preqin.
Det finns en annan aspekt att ta hänsyn till. Förra året, åtminstone tills Fed-bergbanan började dra räntorna uppför backen, var det vansinnigt upptaget. Kapitalet fortsatte att strömma in, handeln var de rigueur, och jämförelserna från år till år är till ovanligt höga värden och siffror.
