Antalet uthyrningar av datacenter har minskat i år efter flera rekordkvartal, men experter säger att det är resultatet av ökande utvecklingsutmaningar snarare än att efterfrågan minskar.
Nettobeläggningsvinsterna på den nordamerikanska datacentermarknaden under de tre första månaderna i år var de minsta sedan tredje kvartalet 2021, en brant nedgång efter nästan två år av rekordtillväxt, enligt en ny rapport från branschanalytikergruppen Data Center Hök.
Men även om det finns indikatorer på att efterfrågan på nytt datacenterutrymme har dämpats något i vissa segment av branschen, säger experter att lägre absorptionssiffror främst återspeglar en brist på nytt lager som kommer till marknaden.
Med vakansgrader söder om 3 %, tar hyperskalare och hyresgäster fortfarande upp datacenterkapaciteten så fort som den kan produceras. Ändå förlänger växande utmaningar, allt från strömbegränsningar till förseningar i leveranskedjan och brist på arbetskraft, utvecklingstiderna och gör det allt svårare för datacenterleverantörer att leverera den typ av projekt i campusskala som drivit rekord på uthyrning.
“Det handlar helt och hållet om utbud, enligt min mening”, säger Wes Swenson, VD för Novva Data Centers. “Vi är ganska slutsålda. Större delen av mitt lager kommer inte online förrän i början av 25. Jag tror att det är sant i hela landet. Om någon behöver 10 till 20 megawatt inom 12 månader vet jag inte var de någonsin skulle hitta det.”
De 18 främsta amerikanska och kanadensiska datacentermarknaderna registrerade totalt 436 MW nettoabsorption under det första kvartalet, enligt Data Center Hawk-rapporten. Även om detta är den sjätte högsta kvartalssumman någonsin, kom alla de fem bästa kvartalen under de 15 månaderna innan det. Och det totala Q1 representerade en kraftig minskning från mer än 700 MW absorption i slutet av 2022 och runt 900 MW under Q1 förra året.
Absorption ses ofta som en nyckelindikator på efterfrågan, och siffrorna kommer mitt i tecken på att den rekordstora efterfrågetillväxt som branschen upplevt sedan pandemins början har börjat dämpas. Stora molnleverantörer som Amazon Web Services, Google och Microsoft var till stor del ansvariga för att driva rekord på uthyrningssiffror, men i takt med att molnindustrins intäktstillväxt har dämpats under de senaste månaderna, har dess infrastrukturutgifter också dämpats.
Även om dessa teknikjättar förväntas öka efterfrågan på nya datacenter under de kommande åren för att stödja deras snabba expansion inom artificiell intelligens, har denna efterfrågan ännu inte realiserats på leasingmarknaderna.
Samtidigt pekar Data Center Hawks analys på vad den kallar en “paus” i företagens utgifter för datacenter när företag fattar mer konservativa IT-utgiftsbeslut och försenar nya hyresavtal på grund av instabila makroekonomiska förhållanden. Det är en trend som Equinix vd Charles Meyers erkände på REIT:s vinstsamtal förra månaden.
“Kunderna känner stramare budgetar och vill tänja på sina dollar”, sa Meyers till analytiker. “Det är klart att du känner lite försiktighet på makromarknaden.”
Motvind kan bromsa efterfrågan, men branschinsiders sa Bisnow nedgången i absorption sedan början av året handlar helt och hållet om brist på tillgång. Enkelt uttryckt, det finns helt enkelt inte så mycket nytt datacenterutrymme att hyra.
Experter sa att utvecklingen av nya datacenter har avtagit och att branschens vakansgrad på 2,88 % är en återspegling av en miljö för uthyrning av datacenter där utbudet släpar efter efterfrågan. Det är också en där hyresgäster måste ta upp kapacitet månader eller år innan den byggs för att undvika att stängas ute från marknaden helt.
“Du pratar om att någon registrerar sig för en byggnad där bygget kanske inte ens påbörjas förrän om 24 månader och där leveransen av den byggnaden är fyra år från nu”, säger Ali Greenwood, verkställande direktör för Cushman & Wakefields data mittgrupp. “Det är inte nödvändigtvis något som låter galet på New York eller Chicago eller LA:s kontorsmarknad, att ha ett byggt-till-suit-projekt som inte kommer att levereras på flera år, men det är galet i datacentervärlden.”
Med så mycket hunger efter ny datacenterkapacitet, varför byggs inte fler?
Experter pekade på ett par sammankopplade trender som har bromsat leveransen av nytt lager även när en flod av nya investerare letar efter möjligheter att distribuera utvecklingskapital i datacentersektorn. Molnleverantörer och andra stora hyresgäster vill hyra i större skala än någonsin tidigare, och samtidigt har en rad faktorer gjort det svårare än någonsin att utveckla de enorma faciliteter och campus som behövs för att möta den efterfrågan.
Så sent som för tre år sedan översteg de största hyresavtalen sällan 12 MW. Nu skulle den typen av hyresavtal vara på den lilla sidan. Hyperscalers letar efter dussintals megawatt åt gången och hyr ofta hela anläggningar eller hela campus som kan skalas upp till 100 MW eller mer för att möta behoven av pandemiaccelererad digital transformation. Det var till stor del dessa massiva leasingavtal som drev rekordartade leasingtal under de senaste sex kvartalen, sa Greenwood.
“Den hyperskaliga aktiviteten som växte och förbrukade så mycket av absorptionen sedan 2021, det var 44 MW i den lilla änden till 100 MW åtaganden – mycket, mycket stora transaktioner,” sa Greenwood. “Det krävs bara ett par av dem för att sätta rekordstor absorption på marknaden.”
Men sajter där utveckling av datacenter i den skalan är genomförbar – och särskilt där en anläggning kan byggas snabbt – blir allt mer sällsynta. Även om faktorer som fiberanslutning och närhet till stora ekonomiska knutpunkter alltid är en stor del av datacentrets överväganden, sa experter att idag, oftare än inte, är den begränsande faktorn tillgången till ström. Det har blivit den överlägset största faktorn när det kommer till var datacenter byggs.
“Var finns kraft, hur mycket kraft finns tillgänglig och vad kostar kraften? Det är ett, två och tre när det gäller prioriteringar för utveckling av datacenter”, säger Gordon Dolven, chef för datacenterforskning på CBRE.
Att utveckla digital infrastruktur i denna skala kräver inte bara att ett lokalt kraftverk producerar tillräckligt med ström för ett 100 MW datacenter i en takt som kommer att vara acceptabel för hyresgästerna. Platsen måste ha tillgång till de högspänningsledningar som levererar kraften, tillsammans med en transformatorstation och annan infrastruktur.
Men denna lågt hängande frukt, platserna där omedelbar tillgång till ström redan finns, har i praktiken försvunnit på stora datacentermarknader, snappad upp av utvecklare eftersom datacentersektorns tillväxt har ansträngt den lokala kraftinfrastrukturen på platser som Northern Virginia och Silicon Valley. Även nyare högtillväxtmarknader som Phoenix ser hotande maktbegränsningar som kan begränsa utvecklingen.
På de flesta större marknader innebär att bygga ett stort datacenter eller campus nu ofta att antingen bygga ut kraftinfrastruktur som transmissionsledningar och transformatorstationer eller att vänta på att ett företag ska göra det åt dig. Och detta har dramatiskt bromsat takten med vilken nya anläggningar kan byggas. Långvariga begränsningar i försörjningskedjan innebär att det kan ta år att bara skaffa utrustning som transformatorer, och det är utöver de betydande tillstånds- och regulatoriska utmaningar som är förknippade med att bygga ut kraftinfrastruktur.
”En transformator för transformatorer för oss är en tvåårig ledtid. … Mellan pandemin och efterfrågan, [the supply chain] har verkligen inte kommit ikapp, säger Novvas Swenson. “Med den ökade efterfrågan som vi ser för datorer, tror jag att det kommer att vara så här ett bra tag. Fyra till fem år är min uppskattning.”
Även när strömmen väl är på plats och alla processer för tillstånd och rättigheter har slutförts, bromsar växande tidslinjer för konstruktion av datacenter också ner takten med vilken ny datacenterkapacitet levereras. Branschinsiders pekar på förseningar i leveranskedjan samt brist på specialarbetare som behövs för storskaliga datacenterprojekt.
“Du brukade kunna bygga ett datacenter på sex till tolv månader. Nu är det 14 till 18 månader i bästa fall, säger Greenwood. “Det är enbart på konstruktionssidan, inte inklusive tillgången till mark, rättigheter och makt och alla dessa saker.”
Det finns en bred enighet om att dessa begränsningar för storskaliga projekt sannolikt inte kommer att lätta inom en snar framtid. Greenwood sa att även om mindre affärer kommer att stödja den övergripande leasingaktiviteten under de kommande månaderna, kommer de enorma affärerna i campusskala som kommer att driva leasing upp till tidigare nivåer att förverkligas bara några år framåt.
“Du kommer att kunna hitta sex till 10 MW här och där, men om du pratar om 24 till 36 MW eller mer för byggnadskrav, är det ungefär fyra plus år kvar nu,” sa Greenwood.
