Att förstå prissättning av alla slag i CRE – fastigheter, byggnader, försäkringar, finansiering – har blivit extremt svårt. Sänkta omställningsvolymer och snabbt föränderliga ekonomiska och finansiella faktorer har gjort processen otroligt svår.
Men när det gäller att se hur investerare prissätter möjligheter, föreslår Trepp att man tittar på en investerings spread-to-treasury-obligationer. Det finns en djup mening i att statskassor så ofta är en del av att beräkna en riskjusterad avkastning. De är det typiska säkerhetsmåttet.
Vivek Denkanikotte på Trepp pekar på ett par spreadindex som är tillämpliga på CRE och fastighetskapitalmarknader. Den första är jämförelsen mellan handel med AAA-rankade seniora kommersiella hypotekslån-backed securities (CMBS) på sekundära marknader med Treasurys. Den andra är CRE-lånespreadar noterade av portföljlångivare.
Spridningarna ökar när den upplevda risken ökar, en självuppfyllande profetia. Om investerare tror att risken är större vill de ha mer pengar för att ta risken, vilket innebär en bredare spridning. Och, enligt följande, när den upplevda risken minskar, minskar spreadarna. Investerare skulle så klart vilja behålla de extra pengarna när saker och ting är säkrare, men med tanke på marknadernas karaktär kommer andra att komma in och ta bort en affär med bättre villkor, något som liknar en holländsk auktion, när priset fortsätter att sjunka tills någon tar Budet.
“Eftersom CRE-lån konkurrerar om kapital med andra risktillgångar som företagsobligationer, kommer långivare ofta att använda avkastningsspreadar för obligationer som handlas på andrahandsmarknaden för att hjälpa till att sätta prissättningen för lånekurser, även om lånen kommer att hållas som en del av en portfölj snarare än värdepapperiserat”, skrev Denkaniotte.
Till exempel, eftersom ett fåtal banker misslyckades och investerare blir förståeligt nog oroliga, expanderade skillnaden mellan AAA CMBS-obligationer och Treasurys från 100-tals räntepunkter till uppåt 170, ett hopp som Trepp fastställer till 30 till 40 räntepunkter. Spridningarna har lugnat en del men är fortfarande förhöjda.
När det gäller CRE-lånespreadar från portföljlångivare har Trepp sett resultaten i sitt arbete med att spåra lånespreadar för portföljlångivare efter fastighetstyp.
“Av de fyra fastighetstyper som omfattas av Trepp-i är det ingen överraskning att kontorslån har sett den största ökningen av spreadar, och ökade nästan 25 punkter från början av mars till mitten av april”, skrev Denkanikotte. “Intressant nog har lånespreadar för flerfamiljshus, som tidigare setts som den mest stabila fastighetstypen, också ökat ganska markant och ökat med 20 räntepunkter under samma period.”
Detaljhandels- och industrispreadar ökade med cirka 14 punkter under samma period.
