Vilken skillnad en månad gör. Från fjärde kvartalet 2022 till första kvartalet 2023, antalet primära tunnelbanor i USA som fortfarande upplever högre hyresbördor sjönk från 49 tunnelbanor ner till endast fem, en minskning med 91 %. RTI – procentandelen av bruttoinkomsten som en hyresgäst med medianinkomst betalar för den genomsnittliga månadshyran – svalnade äntligen efter mer än tre år av brantande priser i hela landet, Det har Moody’s Analytics meddelat.
Hyresbelastning definieras som ett typiskt hushåll som betalar 30 % eller mer av sin inkomst till hyra; kraftigt hyrestyngd innebär att andelen går upp till 50 % och antalet hyresgäster som faller i dessa kategorier börjar äntligen minska.
Nyheten har varit efterlängtad och är betydelsefull. “Febern bryter äntligen”, skrev Lu Chen, seniorekonom, och Mary Le, ekonom, på Moody’s Analytics. Enligt dem, “Sedan fjärde kvartalet 2019 hade 82 % av tunnelbanorna högre hyresbördor jämfört med före Covid eftersom hyran steg oproportionerligt snabbare än inkomsterna.”
Det som hade gjort det tufft för hyresgäster var att stigande bolåneräntor stoppade många från att köpa bostad och gjorde att de var tvungna att fortsätta att hyra, vilket ökade den större poolen. “Efterfrågan på lägenheter ökade som ett resultat och höjde priserna skyhöga”, skrev Chen och Le. Författarna tillskriver återhållsamheten och nedgången i hyrestillväxten nu till prispress och bromsande migration.
Men de råder till försiktighet eftersom situationen kanske inte är permanent eftersom andra faktorer spelar in och en brytpunkt ännu inte har nåtts. För det första är bostadskostnaderna fortfarande höga i förhållande till lönerna jämfört med tidigare decennier. Till exempel, 1999, var det bara New York City som var hyrestyngd, med medianhushållet som allokerade 53,5 % av inkomsten till den genomsnittliga prissatta lägenheten. Idag faller sju amerikanska tunnelbanor i denna kategori förutom NYC som Miami, Fort Lauderdale, Los Angeles, Palm Beach, Northern New Jersey och Boston.
För det andra förvärrade pandemin siffrorna med Rent to Income ratio (RTI) som först ökade i New York City. Mellan sista kvartalet 2019 och första kvartalet 2023 steg RIT med 8,4 % där. Andra tunnelbanor följde efter för att bli hyrestyngda. Värre är att under det sista kvartalet 2022, USA blev hyrestyngda nationellt för första gången på de nästan 25 år som Moody’s Analytics har spårat sådana siffror. “När löneökningen spårar efter kostnaden för skydd, känner amerikaner sig ekonomiskt nödställda”, skrev Chen och Le. De förutspår att hyrestillväxten kommer att ligga kvar på cirka 2 % årligen, vilket gör att nationella RTI ligger på mestadels oförändrade 29,7 % för året.
