Med trifekta av tomgångsmotorer, dieselavgaser och den ständiga närvaron av 18-hjulingar, utkämpar operatörer av industriella utomhuslagringar en kamp i uppförsbacke för att få sina projekt godkända av kommunerna. Men den stigande efterfrågan – och de stigande priserna som följer med det – har motiverat utvecklare att hitta vägar framåt trots gemenskapsreaktioner.
Rättighetsutmaningar, zonindelningssvårigheter och tillbakadragande från NIMBY-liknande grannar bromsar produktionen av IOS-fastigheter, vilket får utvecklare att skapa strategier som är inriktade på att undvika dessa fallgropar för att få sina affärer gjorda och möta ett sprängfyllt marknadsbehov.
“Bristningen av tillgängligt utbud för lastbilsterminaler har historiskt sett drivits av lokala zonindelningsförordningar”, säger Cresa-mäklaren Eric Rose, som är baserad i Omaha, Nebraska. “De flesta samhällen är inte vänliga och kommer egentligen inte att lägga till fler av dessa platser om det inte sker via en godkännandeprocess från fall till fall för speciell användning, vilket är tidskrävande och kostsamt.”
Hög efterfrågan på lastbilsparkering och IOS-utrymme har fått en del att starta utvecklingsprojekt.
Eftersom den fortsatta tillväxten av e-handel och en förnyad inhemsk tillverkningssektor ökar trycket för att utöka lastbilstransporter för att hantera ökad efterfrågan på logistik, slår vissa utvecklare ut och funderar på hur man kan lägga till ny kapacitet. Med IOS-vakansgraden sjunkande till 3% 2022, enligt Marcus & Millichaps forskning, är behovet tydligt. Och med de höga hyrorna och försäljningspriserna som fås av befintliga IOS-fastigheter, kan markuppbyggnad erbjuda en betydande lönedag, särskilt från intresserade institutionella investerare eller lastbilsföretag.
Tidigare denna månad tillkännagav Industrial Outdoor Ventures planer på att förvandla Twin Lakes Travel Park i Davie, Florida, 24 miles norr om Miami, till en 38-acre industriell serviceanläggning. Beläget söder om Interstate 595, mellan State Road 7 och Floridas Turnpike, kommer grundutvecklingen att omfatta två byggnader på totalt 227 000 SF och utomhuslagringsvarv som kan rymma 280 lastbilssläp.
“Detta är ytterligare en stor möjlighet för IOV att möta marknadens efterfrågan genom att utveckla den typ av moderna anläggningar som dagens slutanvändare kräver och på en plats som har en brist på mark tillgängligt för denna typ av tillgång,” Industrial Outdoor Ventures Senior Vice President of Development och förvärv Eric Johnson sa i ett uttalande.
Turnbridge Equities har också precis plockat upp en 3,6 hektar stor tomt i Rancho Dominguez, Kalifornien, nära Los Angeles, i ett köp på 25,5 miljoner dollar. Affären, en annan 2,49 tunnland pickup i South Bay, “stämmer perfekt överens med vår strategiska vision om att utöka vår strategi för industriell utomhuslagring på marknader som ligger intill hamnen, utfyllnad och höga inträdesbarriärer”, sade en Turnbridge-chef i ett uttalande I närliggande Perris, Kalifornien, spenderade Alterra IOS $8,5 miljoner på en 7 hektar stor bogsergård i början av maj, med planer på att renovera den och återinföra den som en IOS-fastighet med enkel tillgång till det livliga Inland Empire.
Chicago-baserade Dayton Street Partners har varit upptagna med ombyggnationer och planer på att skapa nya lastbilsanläggningar, en av bara en handfull nystartade IOS-utvecklingar som äger rum. Företaget har precis avslutat en 95-acre terminal med 500K SF industriyta på 5800 Mesa Road i Houston, som hyrs ut till transportören Maersk.
Företaget har också en 47 hektar stor, 1 000 trailerterminal som ska öppnas i Baytown, Texas, nära Houston och mindre än 20 miles från två hamnar i Gulf, som ska öppna i juni. Terminalen inkluderar en 24 fot hög, 1 382 fot lång byggnad avsedd för lossning och omlastning av lastbilslast. Dessutom förvärvade Dayton Street två underhållsanläggningar för lastbilar i Atlanta med planer på att renovera och öppna igen.
Svårigheterna med att hitta lämpliga utrymmen och bygga nya lokaler – ofta renovera befintliga industri- eller fordonsfokuserade fastigheter, som husbilsparker eller underutnyttjade lagerplatser med tomma byggnader och minimalt behov av rehabilitering – gör att det ofta inte är värt det att söka ut fastigheter i utkanten av en marknad, sa Daytons rektor Howard Wedren. Finansieringen har varit stenig den senaste tiden, tillade han, så det är svårt att få tillgång till kapital jämfört med de med långvariga kundrelationer.
Det är nyckeln att hitta platser nära stora resehubbar och hamnar, platser som redan efterfrågas högt för industriutvecklare som söker lagringsutrymme.
“Vi går inte till utkanten,” sa Wedren. “Vi är väldigt intresserade av webbplatser med hög inträdesbarriär. Det är vår modell, och vi avviker inte.”
Höga barriärer är vanliga för IOS-projekt. I Long Beach, Kalifornien, fick företaget Cargomatic kommunfullmäktiges godkännande för en IOS-lagringsplats förra månaden nära den livliga hamnen i Stilla havet, vilket precis övervann betydande motreaktioner från företagsgrupper och lokala ledare som var oroade över ytterligare föroreningar från tunga lastbilar.
“Det finns inga garantier i slutet av dagen,” sa Cresas Rose. “Så går du igenom en flerårig utvecklingsprocess, inte 100% säker på att du kommer att få de omarbetningar och rättigheter du behöver? Eller biter du bara efter och köper den befintliga anläggningen, och du kan aktivera din tjänst direkt när du öppnar anläggningen?”
När det gäller Industrial Outdoor Ventures projekt i Davie, sa chefen för konstruktion och fastigheter Rob Chase att företaget hade goda relationer med lokala ledare. Det hjälpte att den äldre reseparken visade tecken på ålder och slitage, och många i stan var glada över att ersätta platsen med något nyare.
Även med stödet är det en lång process. Att korrekt och rättvist omplacera befintliga invånare är tidskrävande, och även med de relativt enkla byggkraven för den här typen av projekt kommer det fortfarande att ta 14 månaders arbete och byggnation när platsen väl har röjts.
Å andra sidan måste en tom plats i Jurupa Valley, Kalifornien, nära Inland Empire, som Industrial Outdoor Ventures förvärvade på grund av att få godkännanden för konstruktion i ett portföljköp, nu starta om berättigandeprocessen.
Chase sa att han ser värdet av befintliga och nya IOS-faciliteter fortsätter att öka, vilket sporrar fler utvecklare att försöka fler konverteringar, men han erkände att processen ofta är svår.
“Att ha rätt zonindelning är helt avgörande,” sa han. “En rättighetsprocess som jag beskriver som lång och utdragen är ingenting i jämförelse med att försöka ändra zonindelningen. Det är ännu mer en kulle att bestiga. Du kan lätt vända på dessa egenskaper, men att trycka, hålla sig till mållinjen, är värt det.”
