NNN Pro Group, som separerades från Marcus & Millichap tidigare i år, gick in i 2023 efter ett banår som gav 5,6 miljarder USD i nettoinvestering i leasinginvesteringar, inklusive 1,5 miljarder USD i försäljning av biltvätt och 1 miljard USD i snabbservice och avslappnade middagar restauranger.
Det nyligen oberoende företaget samlade också 3 miljarder dollar i transaktioner som involverade ett spektrum av tillgångar, inklusive bilreparationsbutiker, apotek, närbutiker och ett kalejdoskopiskt utbud av produkttyper för specialanvändning – allt från veterinärkliniker och bowlinghallar till nöjesparker och begravningsbyråer.
Den dramatiska nedgången i STNL-transaktioner under det första kvartalet då den stigande skuldkostnaden pressade upp räntan mot 8 % – STNL-investeringsförsäljningen sjönk med 42 % under första kvartalet jämfört med fjärde kvartalet 2022 – orsakas av en “frånkoppling” mellan säljare och köpare på prissättning av avtal, sa NNN Pro Groups vd Glen Kunofsky till GlobeSt.
“Det finns en koppling mellan vad säljare är villiga att sälja för kontra vad en köpare är villig att betala och vad en bank är villig att göra,” berättade Kunofsky för oss. “Utvecklarna vill ha fjolårets cap rate. Det är därför lagret byggs upp. Många av dem är helt enkelt inte prissatta till var de kommer att sälja.”
Medan många handelsutvecklare inte handlar om mängden fastigheter som de har listat – tills de tvingas göra det på grund av kommande förfallodatum för bygglån – strömmar ägare/operatörshyresgäster av nettohyresfastigheter till sale-leaseback-avtal för att förbättra deras balansräkningar och finansierar fortsatt tillväxt av sina företag, sa Kunofsky.
“Det är ett mycket bra alternativ för en hyresgäst att få bort dessa tillgångar från sina böcker till ett ökande alternativ till företagsskulder,” sa han. “Det är permanent kapital som de aldrig behöver betala tillbaka – och de kan kontrollera tillgången i mellan 20 och 100 år med optioner.”
“Vad de flesta hyresgäster bryr sig om är vad deras inflyttningskostnad är långsiktig och hur mycket kassaflöde de kommer att göra i sin operativa verksamhet. De vill hälla tillbaka sina pengar i sin befintliga verksamhet”, tillade han.
NNN Pro Group kommer inte behöva justera sin strategi för att möta efterfrågan på STNL sale leasebacks – företaget är branschledande, med $4 miljarder i sale-leaseback transaktioner 2022 – men utmanande marknadsförhållanden kräver maximal kreativitet i struktureringen av nya erbjudanden, berättade Kunofsky för oss.
”En hyresgäst har möjlighet att ändra arrendestrukturen. Om det finns nivåer av inflation och de vill hålla sin takränta lägre, kan vi sätta större stötar i hyreskontraktet som vi marknadsför så att de kan skriva ut den lägre takräntan men ha större rulltrappor i hyreskontraktet, sa han.
“Vissa hyresgäster är bekväma med större stötar på grund av deras affärstillväxt, vissa gör en uppdelning på KPI, det beror bara på hur lågt de vill att den initiala cap rate ska vara,” sa han. “Ju större rulltrappor i hyreskontraktet, desto lägre blir den initiala takräntan.”
“Om du har 3% årliga stötar, kan du vara 60 bps bättre i den initiala cap rate, medan 10% bump vart femte år kan sälja till en 7 cap,” sa Kunofsky.
NNN Pro Group gör en livlig affär i ett av sina mest kreativa erbjudanden, sa han: omvända bygg-till-passade sale-leaseback-avtal med hyresgäster som har mark – men som ännu inte har byggt något på den.
“En traditionell sale-leaseback är där en hyresgäst hittar marken, de bygger fastigheten själva och sedan säljer vi den under förutsättning att ett hyresavtal slutförs,” förklarade Kunofsky.
“I en omvänd sale-leaseback säljer vi marken och hyresgästen lägger upp pengarna för byggnaden. Hyresgästen tecknar fortfarande hyresavtalet men byggnaden är inte byggd ännu. Investeraren får en högre avkastning eftersom de lägger upp pengar för att få konstruktionen klar, sa han.
”Det är attraktivt för både köparen och säljaren. Hyresgästen/säljaren behöver inte överbrygga tidslinjen för att gå och lägga upp pengarna för att bygga den och den nya investeraren får en högre kurs för att göra det i förväg, så det har varit väldigt populärt, säger Kunofsky. “Vi har fått många av dessa gjort under det här kvartalet, både på den institutionella och privata marknaden.”
I en nyligen byggd-till-suit-transaktion som involverade en hyresgäst i Bay Area som planerar att bygga en 100K SF K-12-skola, strukturerade NNN Pro affären med en total kostnad (inklusive priset på marken och kostnaden för projektet) på 65 USD M, ett tak på 7,5 % och ett 20-årigt trippelt nettohyresavtal med 2 % årliga rulltrappor.
Reverse sale leasebacks har också varit populära bland biltvättägare och operatörer.
Biltvättar var en glödhet handelsvara 2022 på grund av de skattelättnader för utveckling av biltvätt som ingick i 2017 års skattereformförslag som antogs av kongressen. Även om bonusavskrivningen sjönk i år, berättade Kunofsky för oss att NNN Pro är på väg att sälja ytterligare 1,5 miljarder dollar i biltvättar i år.
“Biltvättar är fortfarande en het handelsvara. Det enda som har förändrats är att det gick från 100 % bonusavskrivning till 80 %, säger NNN Pro Groups vd. “De är fortfarande en mycket önskvärd egenskap ur ett taksynpunkt och en bonusavskrivningssynpunkt, och de kan fortfarande få bonusavskrivningen från en omvänd build-to-suit.”
