Fjorton månader av räntehöjningar har inte vänt landets till synes ostoppbara bostadskostnadsökning. Trots vissa prognoser om att bostadspriserna äntligen hade nått en topp, växte konsumentprisindexet för skyddsrum i USA igen i april, om än med en bit.
Det totala skyddsindexet ökade med 0,4 % månad över månad efter att ha stigit 0,6 % i mars, enligt uppgifter som släpptes förra veckan. Jämfört med för ett år sedan ökade hyran för primära bostäder med 8,8 %, vilket återspeglar ökningen av hyrorna som börjar med den totala ökningen av inflationen. Ökningen mellan april 2021 och 2022 för hyror kom in på 5 %.
“Förra årets hyreshöjningar var ohållbara, men det betyder inte att hyrestillväxten är över”, säger CP Capitals amerikanska VD Jay Remillard, vars företag har cirka 70 000 flerfamiljsenheter under förvaltning över hela landet. “På många ställen är hyrestillväxten bara tillbaka till sin normala årstakt på 3% till 4%. Det är fortfarande bra. Om du har konservativ emissionsgaranti är det fortfarande precis vad du skulle hoppas på.”
Lägenhetslistans nationella hyresindex ökade med 0,5 % under april, dess tredje månad med höjningar i rad, dock en liten avmattning från mars. Hyrorna steg i 69 av landets 100 största städer i april. Ökningar rapporterades i 83 städer i mars.
Även marknader som såg en kraftig tvåsiffrig hyrestillväxt förra året följt av en nedgång i början av 2023 har fortfarande en viss fart. Aprils siffror representerar en uppgång från första kvartalet, då den totala hyrestillväxten nästan stannade av.
Förutom spakar som dras av landets finansiella armaturer, är det andra faktorer som håller locket på lägenhetshyrorna, inklusive leveransen av 2022 års rekordmånga nya enheter under utveckling.
Hotet om lågkonjunktur är en annan viktig faktor för att hålla hyrorna under första kvartalet i schack, sa Curtis Holder, chef för Asset Management i Excelsa Properties. Excelsa har cirka 142 miljoner USD i tillgångar under förvaltning, varav cirka 90 % är flerfamiljsenheter.
“Den primära drivkraften bakom lägre hyrestillväxt har varit brottslighetstrycket vi ser när vi går in i lågkonjunkturen,” sa Holder. “Invånarna kan inte betala sin hyra på grund av förlust av jobb eller press att flytta tillbaka till ett kontor, och det trycket har påverkat beläggningen och förmågan att driva högre hyrestillväxt.”
Att borra ner i landets olika regioner ger en mer nyanserad bild av hyresriktningen och flerfamiljsmarknaden.
“Vi är verksamma på två heta marknader, norra New Jersey och södra Florida, där hyrorna fortsätter att växa,” sa DMR Construction Director of Real Estate Gardner Rivera.
“Hyrorna kommer fortfarande att stiga eftersom räntorna bromsar ny produktion till salu, och den genomsnittliga bostadsköparen funderar två gånger på att betala ut en femsiffrig handpenning till bubbelprissättning,” sa Rivera. “Tills säljarna anpassar sig står vi stilla. Många ägg kommer att spricka innan fastighetssäljare kommer till besinning.”
“Trender för hyrespriser är som fingeravtryck, unika för varje region”, säger Neil Schimmel, VD för Investors Management Group, som äger och förvaltar över 5 500 flerfamiljsenheter nationellt.
“Trenderna vi ser på våra investeringsmarknader härrör från ett komplext nät av lokala influenser, från ekonomiska förhållanden till demografiska förändringar,” sa Schimmel.
Många Sun Belt-delmarknader upplever en kyld men stadig hyrestillväxt på grund av en mångsidig, motståndskraftig ekonomi och hög efterfrågan på bostäder, sa Schimmel. Andra regioner, som Mellanvästern, ser mer måttliga eller till och med sjunkande hyrespriser på grund av en bristande överensstämmelse mellan utbud och efterfrågan.
“Vi utökar aktivt vår nationella portfölj, så att ha en djup förståelse för framväxande regionala mönster är avgörande för att fatta välgrundade investeringsbeslut,” sa Schimmel. “Vi förväntar oss att en övergång till pre-pandemiska standarder för hyrestillväxt kommer att främja en mer hållbar, balanserad lägenhetsmarknad.”
Sun Belt har varit flerfamiljssektorns älskling, med utvecklare som strömmar till för att sätta upp tusentals enheter som tjänar behoven hos de många människor som migrerade till den mer överkomliga delen av landet från dyrare kuster med uppkomsten av distansarbete.
Här är en graf över skydd i KPI (april) och bostäder i PCE (mars) rapporter. Även om de begärda hyrorna har mattats upp kraftigt, har dessa mått stigit med över 8 % på årsbasis.
Detta beror på både 1) en eftersläpning när förnyelsehyrorna ökar, och 2) den kraftiga minskningen av hushållsbildningen. pic.twitter.com/9QVlIDkLiC
— Bill McBride (@calculatedrisk) 10 maj 2023
Även om det fortfarande finns befolkningstillväxt och andra drivkrafter för efterfrågan i regionen, har en del av spänningen kring solbältet torkat ut, eftersom en enorm utvecklingspipeline levererar nya enheter på platser som Florida, Texas och Arizona i synnerhet, i en trend som är förväntas fortsätta till nästa år.
“Det kommer förmodligen att bli en period med ett litet överutbud på dessa marknader,” sa Remillard och tillade att på längre sikt kommer efterfrågan fortfarande att överträffa utbudet på många ställen, särskilt populära Sun Belt-marknader.
Storstäder ökar också hyrespriserna när pandemin avtar. Apartment List rapporterade att New York City såg landets största ökning månad för månad i april, med en hyra upp med 1,9%.
De som har stannat kvar i städer eller kommit tillbaka till dem längtar efter mer utrymme eftersom de tillbringar mer tid hemma och fyller en del av efterfrågan som lämnats av sina avlidna landsmän.
“Den önskan om mer utrymme är en anledning till att hyrorna inte har sjunkit i städer som New York, Boston, Seattle och San Francisco, där många människor flyttade ut tidigare under pandemin,” sa Zillow Senior Economist Jeff Tucker. “Tillräckligt med de som stannade bildade sina egna hushåll utan rumskamrater eller familjemedlemmar för att hålla pressen på priserna.”
