Första kvartalet 2023 var inte snällt Brookfield Asset Managements fastighetsinnehav. Med 103 miljarder dollar i avgiftsbärande kapital vid öppningen, stängde den sista dagen i mars på 98,1 miljarder dollar. Av minskningen på cirka 4,9 miljarder dollar var förlusten på 1,8 miljarder dollar genom marknadsvärdering.
Du kan aldrig bli för stor för att bli sårad, och Brookfield är en av de största fastighetsägarna. Men inget företag är större än den totala marknaden. Bolagets president Connor Teskey sa i ett vinstsamtal den 5 maj att “en sak som vi ser i nästan varje region i varje tillgångsklass är en absolut splittring av fastighetsmarknaden.” Klass A och högkvalitativa egenskaper “presterar i grunden bättre än de någonsin har varit tidigare.” Men äldre fastigheter utan nya bekvämligheter eller sätt att hantera ESG “kämpar verkligen.”
“Tyvärr drar det negativa sentimentet ner fastighetssektorn mer brett,” sa Teskey. Orättvist, kallade han det, men det är ett faktum.
“[We’ve had] inga större problem med värderingar från en fundamental nivå, men det har skett kortsiktiga justeringar eftersom marknaden har ebbat och flödat under de senaste 6 månaderna, säger Kurt Westfield, vd för WC Equity Group, till GlobeSt.com.
Men det finns områden där trycket är tyngre och Nöden för CRE-lån är hög. Av de 50 bästa MSA, som representerar nästan 57 % av landets befolkning, såg 42 en genomsnittlig ökning av nödsituationen med 80 punkter, enligt CRED iQ. Minneapolis har en nivå på 25,2 %, följt av Chicago på 10,8 %; Birmingham, Alabama med 10,7 %; Milwaukees 10,5%; och Cleveland på 9,4 %.
“Marknaden dikterar i slutändan värdet på en fastighet”, säger Tomas Sulichin, VD för Miamis fastighetsmäklare RelatedISG Realtys kommersiella division. “En fastighetsägare hade en förväntning på 20 miljoner dollar för en industripark, men efter att ha visat upp fastigheten och dess potential för en grupp köpare minskade värdet till 16,5 miljoner dollar baserat på deras betalningsvilja.”
“Det är klart att inflation och höjda räntor har skapat problem för alla fastigheter,”
Avison Youngs rektor och verkställande direktör Michael Fay, säger till GlobeSt.com. “Kontorsbyggnader är inte en anomali utan drabbas hårdare på grund av ovannämnda faktorer samt ojämn återgång till kontorsstatistik på olika marknader. Kommersiella fastigheter i många stater fortsätter att gå bra, men det finns ett tryck nedåt från förfallotider för bolån som kommer att refinansieras. Det beror verkligen på produkttypen och marknaden när man navigerar i sådana frågor.”
Många fastighetsägare med förfallande skuld står inför begränsade alternativ: bidra med mer eget kapital för att betala ner skulden, sälja fastigheten eller samtycka till utmätning/handling i stället för utmätning”, säger Harold Bordwin, rektor och medordförande för Keen-Summit Huvudstad. Alla har konsekvenser, inklusive samtycke till utmätning eller handling i stället för utmätning på grund av “de skattekonsekvenser av eftergift av skuld eftersom det räknas som inkomst.”
Och ändå, lite goda nyheter: det finns en god chans att saker och ting inte kommer i närheten av hur hårt CRE-marknaderna drabbades 2008 till 2010.
Westfield påpekar att “marknadskollapsen var oöverträffad, och ingen visste vad/var botten var”, och därför fanns det få eller inga köpare. “Det finns fortfarande en uppsjö av likviditet på marknaden, kontanter på sidlinjen och köpare på telefonen som letar efter möjligheter.”
Det introducerar en potentiellt mindre smärtsam dynamik. Priserna kan bara falla så långt innan investerare köper fastigheter som ett relativt fynd snarare än att behöva en brandförsäljning. Se det som ett spelteoriskt problem där spelare måste bestämma hur länge de kan vänta innan någon annan tar priset.
