Företagens skuldförfall närmar sig vid en obekväm tidpunkt på kapitalmarknaderna för portföljbolagslåntagare. Inflation, BNP-tillväxtförväntningar och Federal Reserves åtgärder har bidragit till att minska den tillgängliga hävstångseffekten och öka lånekostnaderna. Dessutom är företagslångivare mer selektiva och vissa kräver att låntagare går med på restriktiva villkor. Detta har drivit ekonomichefer för många operativa företag att hitta nya kapitalkällor för sina företag. Sale-leasebacks används i allt högre grad för att fylla luckor i kapitalstrukturen.
Kommersiella fastigheter är inte immuna mot de utmaningar som påverkar kapitalmarknaderna, inklusive höga räntor, höga lånekostnader och högre amorteringar – men sale-leasebacks genererar fortfarande fulla intäkter för säljare till attraktiva priser. Enligt Gordon Whiting, verkställande direktör och chef för nettoleasingfastigheter på Angelo Gordon, är det nu dags för företag att utforska sale-leasebacks. Han noterade två huvudsakliga överväganden när han utforskade en sale-leaseback på den nuvarande marknaden.
Ett botemedel mot en tuff marknad
Feds strävan efter högre räntor kan orsaka förödelse på ett företags kassaflöde. Dessutom sätter de allmänna ekonomiska förhållandena påfrestningar på företagen i en tid då det har blivit svårare att få finansiering för driftsförbättringar eller kapitalexpansion.
“Kostnaden för finansiering för företag har ökat, och det driver intresset för sale-leasebacks”, säger Whiting. Enligt en sale-leaseback säljer ett företag som äger fastigheter byggnaden till en investerare och den investeraren hyr tillbaka fastigheten till företaget på lång sikt – vanligtvis 20 år eller mer.
Strategin är en korsning mellan en fastighetsförsäljning och ett företagsfinansieringsarrangemang men genomförs till takräntor som ligger långt under företagens utlåningsräntor. Ett företag kan låsa upp fastighetstillgångar på sin balansräkning och generera pengar för att investera i sin verksamhet för vad som helst, inklusive utveckling av nya produkter, expansioner eller andra initiativ för att öka intäkter och vinster. Eftersom arrangemangen är långsiktiga behåller ett företag tillgång till sina kritiska faciliteter. Dessutom betraktas alla leasingbetalningar som driftskostnader, vilket ger skattefördelar för leasetagare.
“Det kan vara ett bra verktyg för en CFO att skaffa kapital,” säger Whiting.
Tiden är nu för säljare
Företag inom många branscher – inklusive detaljhandel, tillverkning, kylförvaring, distribution och medicinska kontor – använder sale-leasebacks oftare än de hade varit. Whiting påminner alla företag som överväger en sale-leaseback att tänka på att i dagens miljö kan klockan ticka.
“Potentiella säljare inser att om de ska sälja en fastighet kan deras fastigheter vara mer värda idag än imorgon”, säger Whiting. “Också, säljare står inför ekonomisk osäkerhet under de kommande åren och högre räntor, så kapital kan bli dyrare i framtiden.”
Positivt är att både köpare och säljare vill avsluta affärer snabbt. För att söta en potentiell nära, föreslår Whiting också att titta på en hel fastighetsportfölj för att se om det finns flera fastigheter lämpliga för sale-leaseback. “Som säljare får du generellt sett bättre priser och mer intresse om du har flera fastigheter”, säger han. Och en större utbetalning.
