Detaljhandeln har varit kameleonten för kommersiella fastigheter, som förändras och anpassar sig med tiden, inklusive uppkomsten av e-handel och COVID-19. Den post-pandemiska återfödelsen av sektorn har skapat stora rubriker och många återförsäljare och ägare ser strålande färger.
Michael Fitzgeraldverkställande direktör och chef för amerikanska detaljhandelsinvesteringar på WP Careyser tre stora trender som sektorsintressenter bör titta på: styrkan hos behovsbaserad detaljhandel, en utvecklingsväxling som gynnar sale-leaseback-investerare och den fortsatta omkalibreringen av köpare-säljares förväntningar.
Mål & taktik
“En intressant sak med COVID var hur motståndskraftiga vissa delar av detaljhandeln faktiskt var,” sa Fitzgerald. “Vi såg en omedelbar och ihållande tillväxt efter den korta perioden av avstängningar.”
Icke-diskretionär, kärn-bra detaljhandel inklusive livsmedelsbutiker och tjänstebaserade hyresgäster, såsom biltjänster, har varit “mycket starka”, enligt Fitzgerald. Lågprisbutiker är ett bra ställe att göra affärer med tanke på de ekonomiska bekymmer. Och familjeunderhållningscenter, som spelhallar och bowlinghallar med fullservicerestauranger, har sett ihållande perioder av försäljningstillväxt i samma butik och hög lönsamhet, och gynnats av den uppdämda konsumentefterfrågan efter COVID.
“När du är väldigt flexibel, har massor av förmåga att utvärdera affärsmodeller, ta en partnerskapsstrategi och träffa ledningsgrupper för att förstå hur de positionerar sig på marknaden, kommer du att ha många bra investeringsalternativ”, säger Fitzgerald , som föredrar masterhyreskontrakt på 15 till 25 år med eskalering vart femte år. “Vi kan göra allt från närbutiker till en bilserviceverksamhet till livsmedel och sportartiklar. Vi är ganska agnostiska när det gäller vilken typ av detaljhandel vi bedriver.”
Betygsätt svar
När effekterna av stigande räntor fortsätter att utvecklas har Fitzgerald funnit att de flesta hyresgäster och återförsäljare är något tveksamma till att höja sina priser för att inte alienera eller ens “förstöra” deras kundbas. Det finns en möjlighet att öka lönsamheten, men också en oro för resultatet om företag går in på den vägen och sedan den ekonomiska “växeln vänder” och kunderna slutar spendera.
Ökade räntor påverkar detaljhandelns utveckling negativt, men Fitzgerald tror att en specifik förändring i det avseendet kan ge investeringsmöjlighet. Återförsäljare som planerar att öka sitt fotavtryck har traditionellt samarbetat med handelsutvecklare, men med högre kapitalkostnader har de senares avkastningskrav “ökat avsevärt” och i sin tur har deras höjda begärda hyror tvingat återförsäljare att leta efter alternativ. Som ett resultat gör återförsäljare mer av sin egen utveckling, antingen internt eller genom avgiftsutvecklare.
“Så många av dessa utvecklingar kommer att hållas på balansräkningen för detaljhandelsföretag, vilket är bra eftersom många företag sannolikt kommer att besluta sig för att göra sale-leasebacks,” sa han. “Med tanke på att det är vårt företags främsta mål tror vi att det är en bra trend som kommer från de högre priserna.”
Syn
Fitzgerald vidhåller att det fortfarande är för tidigt att göra en förutsägelse för den totala transaktionsvolymen i detaljhandelssektorn 2023, och tillägger att sedan förra hösten har förväntningarna på cap rate gått upp 45 till 50 punkter i många fall. “Vad vi ser är att återförsäljare som behöver öka sitt fotavtryck och tjäna pengar på ny utveckling kommer att möta marknaden och kommer att göra affärer,” sa han. ”Om återförsäljare fortsätter att möta marknaden tror jag att det kommer att bli ett bra och aktivt år. Om det blir ett stopp tror jag att det kommer att bli svårare.”