Flera framstående återförsäljare har ansökt om konkurs och tre av de största bankkonkurserna i USA:s historia har ägt rum under de senaste månaderna, men inget av det har ännu avtrubbat efterfrågan på butiksytor.
Även om konsumenternas utgifter för detaljhandeln sjönk något i februari och mars, visade hyresvärdar i detaljhandeln optimism när de diskuterade sina resultat under första kvartalet, med många som rapporterade stigande hyror i hög efterfrågan och bevakade optimism om att sektorn – som så länge hade varit eftersläpande bland tillgångsklasserna för kommersiella fastigheter — kommer att bli den framstående artisten i år.
Gallerior, som Macerichs Arden Fair-galleria i Sacramento, Kalifornien, är en av de detaljhandelstillgångar som fortfarande återhämtar sig långsammare än andra typer av butiker, särskilt om de står inför refinansieringsfrister.
“Ser vi någon avmattning? Jag tror att det snabba svaret är nej, sa Macerich Senior Executive Vice President för Leasing Doug Healey under REIT:s resultatsamtal förra veckan. “Om du tänker på pre-pandemin, det finns många återförsäljare som kämpade, många misslyckades, de flesta misslyckades under pandemin och de som kom ut ur pandemin kom ut mycket, mycket friska.”
Totalt sett förblev hyresvärdar i detaljhandeln oförskämda av konkurserna som drabbade stora återförsäljare, inklusive Bed Bath & Beyond, Party City, Tuesday Morning och Christmas Tree Shops. Chefer för Brixmor Property Trust, som hade 19 Bed Bath & Beyond-platser i slutet av 2022, uttryckte försiktig optimism på grund av den klibbiga efterfrågan på utrymme.
“Vi förväntar oss fullt ut att de senaste återförsäljarnas konkursmeddelanden kommer att resultera i beläggningstryck när vi går igenom detta år,” sa Angela Aman, Brixmors vice vd och finanschef, under samtalet, och tillade senare att utanför konkursen hade REIT:s portfölj “mycket höga retentionsgrader.”
Andra hyresvärdar med Bed Bath & Beyond-utrymme räknar med att fylla utrymmet snabbt. Genomsnittliga hyror på Federal Realty Investment Trust-utrymmen som tidigare ockuperats av återförsäljaren är cirka 15 USD per SF, sa VD Don Wood under REIT:s Q1-samtal.
“Nyheten om att lämna in Bed Baths konkurs var oundviklig, även om den inte var välkommen”, sa han. “Det finns många mer produktiva återförsäljare än den här som borde betjäna våra kunder. Affärer är på gång för alla våra sängkar och ersättningshyran bör börja öka i slutet av 2024.”
Regency Centers chefer sa på företagets vinstsamtal att fem av de 10 Bed Bath & Beyond-hyreskontrakten i dess portfölj avvisades som en del av konkursen, vilket påverkar 2,5 miljoner USD i framtida hyror. Det reviderade ändå upp sina förväntade resultat, till och med med hänsyn till en möjlig fullständig likvidation av den konkurserade återförsäljaren.
“Våra team har varit proaktivt engagerade på alla våra Bed Bath-platser med potentiell återfyllnadshyresgäst i väntan på möjligheten att återta och återköpa butikerna,” sa Regency Centers Executive Vice President för National Property Operations Alan Roth. “Vi är inte rädda för att få tillbaka utrymmen i en miljö med begränsad nytillväxt och ett överskott av fantastiska återförsäljare som aktivt letar efter att expandera.”
Den uppdämda efterfrågan har gjort det möjligt för hyresvärdar att pressa upp hyrorna. Kimco tecknade 600 hyresavtal under kvartalet som sträcker sig över 4,5 miljoner SF, vilket pressar upp pro-rata hyresnivåer för nya hyresavtal med 44% och förnyelser och optioner med nästan 8%. Simon Property Group rapporterade att den genomsnittliga bashyran ökade med över 3 % jämfört med föregående år, med en uthyrningsgrad på 1,1 %.
“Den minskande tillgången på utrymme visar sig vara en välsignelse för hyresvärdar i detaljhandeln när hyresgästerna kämpar efter alla tillgängliga utrymmen”, skrev Piper Sandlers VD Alexander Goldfarb i sin analys av Kimcos resultat för första kvartalet.
Livsmedelshyresgäster fortsatte att underblåsa detaljhyresvärdarnas framgång, med fyra livsmedelsaffärer som driver tillväxt för Federal Realty och genererar 3,3 miljoner USD i bashyra. Kimco krediterade också sin kombination av “högkvalitativa livsmedelsförankrade tillgångar” och “försäljning till lågpris och vardagliga nödvändigheter” – såväl som sport, fitness och hälsa, och hyresgäster för snabba matställen – i eftertraktade förortslägen för hyresvärdens Q1-tillväxt.
Köpcentrum med livsmedelsankare klarade sig mycket bättre under pandemin eftersom de var nödvändighetsbaserade, medan gallerior drabbades av att hyrorna var höga och slutna utrymmen var oattraktiva för shoppare som levde genom en luftburen pandemi, sa Jefferies Senior Analyst för US REIT-teamet Linda Tsai . Nu, med efterfrågan på butiksyta som generellt är stabil över hela linjen, finns det till och med en viss optimism kring köpcentra.
“Den uppdämda efterfrågan, besparingar som folk hade … köpcentra har haft en anständig comeback, men de är fortfarande inte riktigt tillbaka till sina nivåer före Covid,” sa hon.
Snabba avslappnade matställen, som Ruby’s i Los Angeles, visar lovande resultat när hyresvärdar utökar utbudet av hyresgäster som kan fungera som köpcentrumankare.
Den typ av verksamhet som kan vara en hjälpsam ankarhyresgäst förändras också, sa experter på Bisnows nationella detaljhandelskonferens förra månaden, med sportbutiker, lågprishandel och medicin som visade sig driva gångtrafik till butiker.
“Vi har pratat mycket om vad en ankarhyresgäst är, och försökt vara lite mer expansiva och tänka på det”, sa Shopcore Properties Chief Transaction Officer Jessica Zaski vid evenemanget. “Du börjar faktiskt se att fitnesshyresgäster, mat och dryck, såväl som några av de faktiska lådorna som TJ Maxx eller Burlington, som är hemvaror och en slags skattjakt – de har inte hela sitt lager online, det förändras vecka till vecka — alla dessa saker leder faktiskt till väldigt regelbundna och frekventa besök.”
Kimcos vd Conor Flynn sa att REIT hade sett sina affärer spridda över lågpris, livsmedel, sportartiklar, fitness, hälsa och välbefinnande, medicinsk och snabbmat, medan Simon Property Groups vd David Simon citerade hyresgäster som Dicks Sporting Goods and Life Time Fitness som “den bästa av de bästa sköldarna.”
“Allt kassaflöde från stripcentret som härrör från den lilla butiksleasingen – nagelsalongen, SoulCycle, Chipotle – det är därifrån alla högre hyror kommer, men om du har ett riktigt bra ankare kommer det att driva den lilla butiken leasing, sa Tsai.
Men optimistiska utsikter för sektorn är fortfarande präglade av de tidigare kriser den har överlevt, från den stora lågkonjunkturen till utmaningar från e-handel och pandemin, med ägare som blickar framåt mot framtida kriser när de försöker avgöra hur den långsiktiga efterfrågan på tegelstenar. och murbruk utrymme kommer att sätta sig. Ägare som står inför kommande löptider kan kämpa, beroende på den exakta typen av butiksyta, hyror och refinansieringsmarknaden.
Chefer på PREIT sa att de granskade alternativen för Cumberland Mall, Woodland Mall och Cherry Hill Mall och funderar på att sälja två andra gallerior för att generera kontanter med 995,8 miljoner USD i skuld som förfaller i december och bara 117 miljoner USD kontanter och krediter till hands. Courier-Post rapporterade.
Federal Realty funderar också på förlängningsalternativ för kommande låneförfall, vilket potentiellt skjuter upp en återbetalning 2024 till 2026 genom ettåriga förlängningsalternativ, sa Daniel Guglielmone, REIT:s vice vd och finanschef, på vinstsamtal.
Mat och dryck har visat sig vara tillförlitliga källor till fotfall för detaljhandelsägare.
Andra ägare uttryckte varning för framtida drag och valde att fokusera på sina befintliga fastigheter snarare än nya förvärv. Simon Property Group har spenderat mer än 8 miljarder dollar på uppgraderingar och nyutveckling under de senaste åren, och den fokuserar nu på att få dessa investeringar att löna sig snarare än att leta efter nya möjligheter, sa vd David Simon på vinstsamtalet. Det är ute efter att spendera 1,5 miljarder dollar på nya utvecklingar för blandad användning under de kommande fem åren.
“Vi hoppar inte upp och ner för att göra externa transaktioner. Så det är mestadels samma saker som vi har gjort och fortsätt bara att plugga på det, säger Simon. “Kapitalmarknaden säger åt alla företag att vara mer försiktiga, att göra mer aktiva investeringar, och vi lyssnar mycket noga på det.”
Effekten av den regionala bankkrisen hade ännu inte drabbats, eftersom hyresvärdar i detaljhandeln drog ihop sina siffror för första kvartalet. Kollapserna av Signature Bank, First Republic och Silicon Valley Bank, som var de främsta långivarna till några mindre detaljhandelshyresgäster, kastar fortfarande skuggor över en del av detaljhandelsoptimismen när återförsäljare och hyresvärdar väntar på den slutliga effekten.
“Vi skulle förutse det [small shop tenants] skulle vara den som skulle påverkas mest av tillbakadragandet av lokala och regionala banker och deras förmåga att låna ut, sa Ross Cooper, vd och investeringschef på Kimco Realty, under vinstsamtal.
Hittills har aktiviteten inte påverkats, sa flera chefer, vilket lämnar möjligheten öppen för effekter som ännu inte har märkts.
“Det är något som vi noga övervakar och övervakar under loppet av detta år för att förutse – se om det finns några sprickor i systemet,” sa Cooper. “Men just nu håller det sig ganska bra.”
