Stigande räntor, tillsammans med sjunkande värden på många marknader och sektorer, har skapat en miljö mogen för fallissemang på lån med korta löptider. Ägare av kontors-, detaljhandels- och till och med flerfamiljstillgångar kan kämpa för att refinansiera till nuvarande kurser och tvingas sälja. Vissa kanske inte kan sälja till ett pris som uppfyller deras nuvarande skyldighet och saknar pengar för att täcka mellanskillnaden, vilket resulterar i utestängning. Innan de tar över nödställda tillgångar bör opportunistiska köpare och utestängande långivare vara medvetna om – och förberedda på – associerade risker.
Naturligtvis vet fastighetsinvesterare och långivare att noggrann due diligence krävs innan man tar äganderätten till någon fastighetstillgång. Emellertid kräver nödställda tillgångar och utmätta fastigheter särskild hänsyn. Beroende på omständigheterna som leder till nöd eller utestängning kan det vara uppskjutet underhåll, försämring, miljöansvar och en potentiellt drastisk värdeförändring involverad. För att hantera sina risker och korrekt planera för avyttring av dessa tillgångar bör köpare och långivare undersöka och ta itu med följande:
Dispositionsplan
Med nuvarande läge på kontorsmarknaden och osäkerhet inom många andra sektorer är det viktigt att bedöma värdet på varje tillgång och dess alternativ för avyttring. Är rehab/renovering i sin ordning? Är omplacering en gångbar väg? Vilken är den högsta och bästa användningen för tillgången, och hur kan den bäst förberedas för eventuell försäljning?
För detta ändamål kan flera verktyg hjälpa:
- Aktuell värdering: om en snabb disposition är målet, kommer en aktuell värdering av en värderingsexpert som förstår nödställda tillgångar att hjälpa dig att marknadsföra.
- Marknadsstudie: om strategin för en specifik tillgång är osäker kan en marknadsstudie hjälpa till att fastställa den bästa användningen för tillgången baserat på en analys av utbud och efterfrågan inom ämnesområdet.
- Förstudie: En förstudie omfattar platsinformation, infrastruktur, tillstånd, byggkostnader och zonindelningsföreskrifter i samband med en föreslagen användning.
Uppskjutet underhåll
Särskilt när det gäller lediga eller underhyrda tillgångar finns det en god chans att fastigheten inte har underhållits ordentligt. Tak, asfalt/beläggningssystem och fasader kan visa tecken på vanvård. Det kan finnas betydande kapitalutgifter förknippade med försenade byten av föråldrade system som HVAC, hiss eller tak. Om tillgången har varit tom under en längre period, eller stängd utan ordentlig avveckling, kan det förekomma skadegörelse eller mögel-/fuktproblem att åtgärda.
För att få en korrekt och aktuell bild av fastighetens skick, beställ en fastighetsskicksbedömning (PCA) och se till att diskutera omfattningen med din due diligence-konsult. En baslinje, ASTM-nivå tillståndsbedömning kanske inte räcker för nödställda tillgångar. Med tanke på omständigheterna kring försummelsen, avyttringsstrategin för tillgången och den sannolika hållningsperioden som indikeras av marknadsförhållanden, kan en PCA inkludera specialitetsbedömningar för system som takläggning, MEP eller hissar som kan vara av särskilt intresse. En korrekt avgränsad PCA utförd av ett team av specialister kommer att säkerställa att köpare eller långivare är medvetna om alla problem som finns och kan planera därefter.
Miljöansvar
När du tar äganderätten till fast egendom tar du ansvar för eventuella miljöfaror som finns – oavsett när de inträffade. Precis som med fastighetens skick kan uppskjutet underhåll och försummelse resultera i högre instanser av miljöföroreningar eller bristande efterlevnad. Beroende på användningen av fastigheten kan det finnas röda flaggor: kemtvättar och bensinstationer på butiksplatser, farligt avfall och kemikalieförvaring på industriplatser etc. Oftast är dock miljöförhållandena inte uppenbara.
En Phase I Environmental Site Assessment (Phase I ESA) kommer att avgöra om det finns några erkända miljöförhållanden (RECs) närvarande och ger skydd från miljöansvar enligt CERCLA. Det är viktigt att notera att endast en fas I ESA kommer att tillhandahålla detta skydd; desktop och begränsade miljöbedömningar gör det inte. Att förlita sig på en tidigare utgiven fas I ESA rekommenderas inte av samma anledning; det kommer inte att skydda efterföljande ägare från miljöansvar. Dessutom kan fastighetens miljöskick ha förändrats sedan den tidigare rapporten skrevs. Även om den inte har gjort det, uppdaterades ASTM 1527, standarden för ESA:er, 2021. En fastighet med en ren fas I ESA skriven till 2013 års standard kanske inte längre är “ren” enligt den uppdaterade standarden.
Dagens CRE-marknad är knepig – svår på vissa marknader och sektorer, mer stabil på andra – och kommer sannolikt att förbli osäker under nästa år. Detta innebär att antalet nödställda tillgångar kan öka, liksom risken förknippad med att överta dem och utmaningarna med att sälja dem. Nuvarande, fullständig due diligence som inkluderar dispositionsstrategi är avgörande för långivare som vill hantera risker och bevara portföljens värde.
