Tre minuter innan Ed Fernandez, VD och koncernchef för 1031 Crowdfunding, pratar med GlobeSt.com, skriver han av ett projekt.
“Jag gick bort från en affär som jag var tänkt att gå hårt på innan dagens slut,” säger han. Varför? Kostnader för räntetak. För att få saker att fungera skulle det ha behövts mycket mer kapital.
“Det betyder att du använder en enorm mängd torrt pulver bara för att få en affär att fungera”, fortsatte han. “I dessa takter orsakar skuld negativ hävstång och det skadar ditt kassaflöde.” Det ironiska var att de hade kapitalet, men de hade också investerare. “Du kan inte använda kapital som inte ger den avkastningen på hopp om att du ska hitta en annan affär som ger en blandad ränta. Det är en för stor risk för oss.” Hans investerare skulle skaka på huvudet, peka på möjligheten att få 4,5 % till 5 % från en uppsättning bankinsättningar med noll risk givet FDIC backup, och gå.
Redan i maj 2022 stod det klart att räntetakskostnader krossade transaktioner. I oktober, priserna var ännu högre. Och nu? Den säkrade dagslånefinansieringsräntan (SOFR), som ofta ligger till grund för räntetak, har varit en rad steg uppåt och slutat på nuvarande 4,8 %. Den korta delen av statsobligationsräntorna är på liknande sätt på toppar sedan början till mitten av 2000-talet, beroende på den specifika löptiden.
Vill du ha ett 3-årstak baserat på SOFR med en strejkränta på 3 % för 50 miljoner USD? Enligt Chatham Financials kalkylatordet är $1 683 000.
De Wall Street Journal fick jämförande data från Chatham. Treårstaket på 3 % för 100 miljoner USD kostade 98 000 USD i april 2019 och är nu 3,48 miljoner USD.
Men räntetak är ofta inte valfria. “Mycket tid, [property owners are] krävs för att de inte har något val, säger David Scherer, co-VD för Origin Investments, till GlobeSt.com. ”Om du tar ett Freddie Mac-lån måste du köpa caps. De låter dig inte göra det annars. Om du vill behålla Freddie Mac-lånet kostar det miljontals dollar, och många människor har inte det. De måste hitta olika sätt att göra det på.”
Takkostnaderna vrider också ägarnas armar till bristningsgränsen på grund av kortsiktiga refinansieringsbehov. Brookfield misslyckades med 784 miljoner dollar i lån för två högprofilerade kontorstorn i Downtown Los Angeles i februari 2023. I en SEC-anmälan vid den tiden sa företaget att det inte hade utnyttjat en option att förlänga förfallodagen för lånen, vilket också skulle ha krävt nya tak.
Brookfields DTLA-kontorsfond varnade i en SEC-anmälan i november att den håller på att ta slut på kontanter och kan börja sakna lånebetalningar.
