Digital Realty, en fastighetsinvesteringsfond på 28 miljarder dollar som är en av världens största ägare av datacenter, trycker tillbaka på de fruktansvärda förutsägelserna från en inflytelserik investerare efter att dess sjunkande resultat under första kvartalet höjde ögonbrynen.
Ett Digital Realty-datacenter i norra Virginia.
Efter tre år av oöverträffad tillväxt visar datacentret REIT Digital Realty tecken på problem. Bolagets nya bokningssiffror sjönk hastigt förra kvartalet till den lägsta nivån sedan pandemin började. Samtidigt har bolagets skuldexponering skjutit i höjden.
Analytiker har väckt tvivel om genomförbarheten av Digital Realtys planer på att finansiera ny utveckling genom att sälja befintliga tillgångar.
Digital Realty – och datacenterbranschen i allmänhet – har varit målet för högprofilerade blankningssäljare under det senaste året, och vissa investerare har pekat på den senaste vinstrapporten som bevis på en överhängande katastrof för en av världens största datacenterleverantörer . Men Digital Realtys ledarskap har tryckt tillbaka på den uppfattningen och insisterat på att förra kvartalets siffror är en kortsiktig avvikelse och att grunderna för verksamheten är starka.
“Sedan vår börsintroduktion 2004 har det med jämna mellanrum väckts farhågor om olika potentiella risker för datacenter, inklusive teknik, kunder, efterfrågan, utbud och inkurans – detta verkar vara i nivå med kursen för en relativt begynnande och växande tillgångsklass,” Digital Realty VD Andy Power sa på företagets kvartalsvisa vinstsamtal förra veckan.
“Vi har inte sett en meningsfull och varaktig tillbakagång i efterfrågan under de nästan 20 år som vi har varit verksamma, och vi ser ingen tillbakagång i dag,” tillade Power. “Vi är optimistiska att vår verksamhet kommer att förbli motståndskraftig 2023 och i många år framöver.”
Medan Wall Street-analytiker förväntade sig dämpad prestanda från datacentersektorn mitt i den globala ekonomiska volatiliteten, höjde Digital Realtys kvartalssiffror röda flaggor som saknades för rivaliserande företag som Equinix och American Towers dotterbolag CoreSite.
Digital Realtys nya bokningar sjönk till 83,3 miljoner USD från över 150 miljoner USD för ett år sedan. Det var bolagets sämsta kvartalsresultat på nya hyresavtal sedan första kvartalet 2020.
Nedgången var helt och hållet i hyreskontrakt på mer än 1 megawatt, ett segment av verksamheten som är mest fokuserad på stora tekniska hyperskalare – moln- och sociala mediajättar som Amazon Web Services, Google, Microsoft och Meta – som har drivit huvuddelen av företagets tillväxt i det förflutna.
I takt med att nya bokningar minskade, sköt företagets skulder i höjden. Digital Realty lade till mer än 1 miljard dollar i skuld bara under det första kvartalet, mycket av det i form av ett tvåårigt lån på 740 miljoner dollar som företaget säkrade i januari. Företagets ledning har erkänt att dess hävstångsgrad på 7:1 nu ligger långt över företagets eget mål på sex och norr om vad många investerare är bekväma med. Som jämförelse var rivalen REIT Equinix bruttosoliditet vid slutet av första kvartalet 3:4.
De makroekonomiska förhållandena förvärrar oron kring Digital Realtys stigande skuldsättning och har gjort bolagets planer på att skaffa kapital för nyutveckling betydligt mer utmanande. Sedan slutet av förra året har företagsledningen presenterat sin plan för kapitalåtervinning för att finansiera tillväxt – sälja stabiliserade, fullt uthyrda datacenter eller tjäna pengar på andelar av dessa anläggningar genom joint ventures.
Men som Bisnow har rapporterat tidigare har det blivit svårare att genomföra dessa affärer. Den totala datacenteraffärsvolymen minskade avsevärt mot slutet av 2022 eftersom förändrade räntor och volatila skuldmarknader skapade osäkerhet kring värderingar. Många säljare har hållit tillbaka, oroliga att de kommer att behöva nöja sig med lägre värderingar i den nuvarande miljön. Att sälja tillgångar för att finansiera utveckling kan innebära att man får dåligt värde.
Dessa utmaningar för Digital Realty kommer som välkomna nyheter för Jim Chanos, den inflytelserika kortsäljaren som inte har gjort någon hemlighet av sin stora satsning mot datacentersektorn i allmänhet och Digital Realty i synnerhet.
Nedgången i nya bokningar större än en megawatt stämmer överens med en central grundsats i hans avhandling: att REITs som Digital Realty kommer att se efterfrågan från hyperskalare minska i takt med att tekniska jättar alltmer utvecklar sina egna datacentercampus.
Det var dock Digital Realtys eskalerande skuld som Chanos tog på offentligt efter företagets kvartalssamtal med analytiker.
“Titta inte nu, men [Digital Realty’s] nettoskulden ökade nästan 1,3 miljarder dollar … under kvartalet, säger Chanos twittrade. “Det här är inte en hållbar affärsmodell.”
Chanos har naturligtvis ingen brist på motivation att driva tanken att Digital Realty är i trubbel. Och redan innan han tog till Twitter, verkade hans retorik – och den potentiella skada den kan orsaka – vara top of mind för Digital Realtys ledarskap på företagets kvartalsvisa vinstsamtal.
Power levererade ett uttryckligt genmäle till Chanos berättelse kring företaget på samtalet, och kallade blankningssäljarens offentliga ställning “den senaste desinformationskampanjen som kastats över datacentersektorn av de som är intresserade av att se priset på våra aktier gå ner.”
Power ramade in kvartalets magra bokningssiffror som en tillfällig nedgång, inte början på en långsiktig trend eller indikator på minskad efterfrågan. Han föreslog att kvartalssiffrorna till stor del var en fråga om timing, med en betydande volym av stora värvningar som inträffade sent under 2022 eller slutfördes under de kommande månaderna. Faktum är att Digital Realty såg rekordnya leasingvolymer 2022.
Chefer på Digital Realty har också pekat på maktbegränsningar i Northern Virginia – Digital Realtys största marknad – som bidrar till en tillfällig minskning av nyleasing. Oväntade strömbrister i delar av Loudoun County på grund av otillräcklig överföringsinfrastruktur har försenat mycket av företagets planerade utveckling i Ashburn till åtminstone 2026. Det är en verklighet som börjar återspeglas i bokningssiffrorna.
Enligt Chief Financial Officer Matt Mercier tecknade Digital Realty cirka 20 miljoner dollar i nya hyreskontrakt i norra Virginia varje kvartal under de senaste tre åren, men det senaste kvartalet var siffran bara 2,5 miljoner dollar.
Digital Realtys ledning hävdar också att det inte finns några bevis som tyder på att kvartalets låga bokningssiffror är ett tecken på att efterfrågan på hyperskala håller på att avta, oavsett om det beror på att hyperskalare bygger sina egna datacenter, konkurrens från private equity-finansierade utvecklare eller någon annan anledning. Efterfrågeprognosen, säger de, är fortsatt stark.
“Ingenting har verkligen förändrat vårt förhållande eller vår position med dessa hyperskalare i kategorin mer än 1 megawatt,” sa Chief Revenue Officer Corey Dyer. “En fjärdedel är ingen trend … Vi har en riktigt bra position med dem ur ett pipelineperspektiv och efterfrågan.”
Ledargruppen projicerar också förtroende för dess förmåga att samla in pengar för tillväxt och utveckling och driva ner företagets skulder genom kapitalåtervinning. Även om ekonomiska förhållanden kan göra transaktioner svåra, berättade Power för analytiker att företaget är engagerat i flera affärer som det förväntar sig att genomföra under de kommande månaderna och är på väg att näta runt 2 miljarder dollar genom dispositioner av tillgångar och joint ventures.
När det gäller huruvida slutförandet av dessa affärer kommer att innebära att man nöjer sig med lägre värderingar, föreslår Power att värderingarna för vissa anläggningar börjar komma tillbaka i linje med tidigare år. Han pekar på en affär för första kvartalet att sälja 10 % av ett datacenter i Loudoun County som bevis på att den enorma mängd kapital som vill investera i datacentersektorn, i kombination med få faciliteter som kommer ut på marknaden, kommer att fortsätta att göra affärer möjliga.
“Den här tillgången såldes till en värdering av nästan 17 miljoner dollar per megawatt, vilket representerar en betydande premie på vår utvecklingskostnad idag för nya datacenter på denna marknad och ett betydande värdeskapande,” sade Power. “Med tanke på den pågående process som vi genomför för att stärka våra kapitalkällor och öka effektiviteten i vår balansräkning, förblir vi säkra på den institutionella aptiten att investera i datacenter.”
Att framgångsrikt samla in 2 miljarder dollar genom kapitalåtervinning kommer att avsevärt sänka Digital Realtys skuldkvot och bringa den i linje med företagets egna riktlinjer, sa Power. Huruvida dessa argument landar hos investerare och hjälper till att hejda den stadiga nedgången av Digital Realtys aktiekurs som har sjunkit mer än 30 % under det senaste året, återstår att se.
Inte överraskande, Chanos är inte övertygad.
“[Digital Realty] ledningen är dålig på matematik”, han Tweetade förra veckan. “Digital Realty hoppas bättre att kreditvärderingsinstituten är lika oräkneliga som de är.”
