Låt oss säga att du har ett kontorslån som kommer att förfalla. Din timing kunde inte vara sämre, eller hur? Höger. I denna nuvarande miljö, särskilt efter händelserna denna vecka med First Republic, långivare är mer ovilliga än någonsin att förlänga eller ge en extra löptid till de flesta kontorslån. Och låt oss inte ens diskutera att försöka hitta en ny långivarerelation med en alternativ källa, till exempel ett livbolag.
Men det finns ett alternativ, ett som marknaden inte har sett på ett tag tack vare decennierna av ultralåga räntor.
Det kallas en equity kicker, en strategi där en långivare omvandlar en del av lånet till eget kapital så att skulden kan återbetalas. Med andra ord går en långivare med på att förlänga ett lån förutsatt att den kan dela på uppsidan om fastigheten så småningom säljs för mer än lånet är värt.
En långivare kommer sannolikt inte att gå med på en equity kicker om situationen är hopplös, säger Scott Vetri, en delägare i fastighetsavdelningen på Katten advokatbyrå, till GlobeSt.com. “I så fall kan det besluta sig för att ta en förlust just nu.” Men det finns många scenarier där en långivare skulle vara villig att överväga en aktiekicker, säger Vetri och hans kollega, partner Tim Little.
Ett idealt scenario är en fastighet där dess värde ligger över det aktuella lånet och det finns ett positivt kassaflöde som kan täcka skuldtjänsten. Visst, när värderingarna sjunker och kostnaden för skulder fortsätter att stiga, minskar sådana scenarier i antal.
Men Vetri och Little säger att långivare är ivriga att förhandla med låntagare för att hålla dåliga lån borta från sina böcker. “Vi ser en del dans pågå där låntagaren erbjuder nycklarna tillbaka och långivaren säger “finns det inte något annat vi kan göra”, säger Little.
De flesta equity kickers är skräddarsydda situationer men Little och Vetri säger att de vanligtvis svävar runt 50 % men går inte över det. “Det finns skattekonsekvenser för långivaren om du går över 50%”, säger Vetri.
