Dynamiken på den amerikanska lägenhetsmarknaden har börjat vända upp och ner. Efter att ha kämpat för att höja hyrorna under en snabb utvecklingsboom, säger nu landets största börsnoterade hyresvärdar att de har sett att nybyggnation har stannat av.
Kombinationen av stigande räntor och byggkostnader gjorde det redan svårare för utvecklare att starta nya flerfamiljsprojekt, och sedan störde tre regionala bankers plötsliga misslyckanden under de senaste två månaderna ytterligare skuldmarknaderna. Detta ledde till en betydande avmattning av ny utveckling som bröt mark under de första fyra månaderna i år, sa flera REIT-chefer på vinstsamtal under den senaste veckan.
Dessa chefer, vars företag äger tiotusentals lägenheter över hela landet, sa att de faktiskt kommer att dra nytta av denna nedgång. Utvecklingspipelinen för kylning kommer att göra det lättare för befintliga byggnader att höja hyrorna under de kommande åren, och oförmågan hos mindre regionala aktörer att finansiera projekt kan sätta utvecklingssajter på marknaden som de bättre kapitaliserade fastighetsinkomstfonderna kan slå in och köpa .
“När det gäller starter, menar jag, de är dramatiskt nere,” sa Equity Residential Chief Investment Officer Alexander Brackenridge under sitt första kvartals intäktssamtal förra veckan. “Redan i år, vad vi trodde på våra marknader skulle vara, säg, 110 000 starter ser nu ut som att det kan vara hälften av det idag, och jag förväntar mig att ännu fler saker som vi trodde kunde starta kommer att falla av listan genom resten årets.”
De flesta REIT-chefer skyllde nedgången på stigande byggkostnader och räntor som gör det allt svårare för affärer på marknaden att skriva ut. Byggnadskostnaderna är fortfarande 39,5 % högre än de var under månaderna före pandemin, enligt en analys av Associated Builders and Contractors.
“Du kan bara inte komma dit med kostnader som kanske inte stiger lika snabbt som de brukade för ett år eller så sedan, men de går fortfarande upp, och uppenbarligen är finansieringskostnaderna högre,” sa Brackenridge. “Det är bara väldigt svårt att göra en utvecklingsgaranti. Så vi förväntar oss att fler och fler erbjudanden faller bort.”
Under det första kvartalet minskade antalet bostadsbyggande med 29 % hittills, enligt Dodge Data & Analytics. Under de 12 månaderna som slutade i mars 2023 var starten 11 % lägre än året som slutade i mars 2022.
När utbudet börjar minska på marknaden kan hyresvärdar börja känna trycket avta, eftersom snabba byggnationer de senaste åren har fört ut hundratusentals nya enheter på marknaden.
“Jag tror att varje lättnad på utbudssidan av ekvationen kommer att gynna befintliga hyresvärdar på en given marknad bara genom lägre utbud och att de kan se lite mer prissättning,” sa Green Street-analytiker Alan Peterson.
Ändå fortsätter nya byggnader att öppnas som hade brutit mark tidigare år. Under det senaste kvartalet levererades 58 600 nya enheter, vilket gjorde att det totala 12-månadersbeloppet från Q2 2022 uppgick till 332 200, enligt CBRE. Den rikstäckande hyresökningen förra kvartalet var 4,5 %, klart under ökningen på 15,3 % under första kvartalet 2022.
“Vi förväntar oss att det nya utbudet på flera av våra marknader kommer att förbli högt under 2023, vilket kommer att sätta en viss press på hyrestillväxten,” sa Tim Argo, chef för MAA:s strategi- och analyschef.
Även om det fortfarande är för tidigt att säga hur mycket nedgången i byggstarter kommer att påverka branschen, rapporterade flerfamiljs REITs som AvalonBay Communities, UDR, MAA, Equity Residential, Essex Property Trust och AIR Communities starka resultat för första kvartalet.
MAA såg en ökning av de totala fastighetsintäkterna med 11% från samma period förra året. REIT, som äger 101 986 lägenheter i 16 stater, noterade 140 miljoner dollar i nettovinst förra kvartalet. Equity Residential, med 301 fastigheter och 79 351 enheter, hade en nettovinst på 220 miljoner USD under kvartalet.
UDR, med 58 411 lägenheter och 415 under utveckling, fick 31 miljoner USD i nettovinst. AvalonBay, som har 295 lägenhetssamhällen bestående av 88 826 enheter, hade en nettovinst för kvartalet på 147 miljoner dollar.
AvalonBay började bygga projekt för 100 miljoner USD under första kvartalet. Helåret 2022 var 730 miljoner dollar. Under det fjärde kvartalet uppgick byggstarterna till 65 miljoner dollar.
Privata utvecklare som har förlitat sig starkt på regionala och mindre banker kan vara de mest benägna att se en kraftig minskning av byggstarter på grund av bristen på finansieringsalternativ som har förvärrats av de senaste bankerna, sa Peterson.
Veckans beslag och försäljning av First Republic Bank, som följde på kollapserna av Silicon Valley Bank och Signature Bank, markerade den näst största bankkollapsen i USA:s historia. Omkring 141 miljarder dollar av lånen på First Republics balansräkning var knutna till fastighetssektorn.
Utvecklare som vanligtvis får lån från regionala banker är fortfarande stressade över var de kommer att kunna få finansiering för projekt.
“Det är ett bekymmer, särskilt när du bara tänker på potentialen för kredittillgänglighet som finns där ute,” sa Peterson. “Jag tror, särskilt på den privata sidan, de utvecklare som förlitar sig på regionala banker skulle vara oroliga i det fallet. Medan bygglånen i stort sett står stilla hos många regionala banker, kan det vara så att vi potentiellt får lite lättnad senare i år.”
UDR:s finanschef Joe Fisher tog också upp effekterna av den regionala bankstörningen på företagets resultatsamtal för första kvartalet förra veckan.
“Vad vi ser när det gäller nya affärer, det har avtagit dramatiskt, vilket säger dig på grund av vad som händer i det regionala bankutrymmet, vad som händer med förmågan att samla in eget kapital, du kommer att börja se mycket färre starter på en framåtriktad basis”, sa Fisher. “Vi tror att det kommer att bli en framtida medvind.”
REITs är väl positionerade för att klara av denna storm, eftersom deras balansräkningar tenderar att vara större och inte är lika starkt beroende av den regionala banksektorn för att finansiera affärer. Vissa chefer sa att de senaste kollapserna kan öppna dörren för nya möjligheter att köpa fastigheter och höja hyrorna.
“Vi börjar se vissa situationer där affärer går i sönder,” sa AvalonBay Communities vd Ben Schall på REIT:s vinstsamtal förra veckan. “Vår förväntning är att det kommer mer.”
Han sa att AvalonBay kan dra nytta av dessa möjligheter eftersom det inte är beroende av banker för att finansiera nya projekt på det sätt som mindre regionala utvecklare gör.
“En miljö där kapital är knapphändigt och säkerheten om utförande blir mer kritisk, både för marksäljare och underleverantörer, spelar bra till våra styrkor som både utvecklare och huvudentreprenör,” tillade Schall. “Vi har traditionellt sett några av våra mest lönsamma investeringsmöjligheter när dessa mer utmanande konjunkturförhållanden har rådit.”
Men REITs med privata partnerskap som kämpar sig igenom bankkrisen kan se lite smärta när deras egna projekt börjar sakta ner.
“De flesta av våra partners använder bankfinansiering för sin utveckling,” sade MAA:s investeringschef Brad Hill på REIT:s vinstsamtal. “Jag skulle säga att det är den största oro vid det här laget, med tanke på de senaste veckorna och bara begränsningen där i kapital med banker, det är mer akut än det har varit. Första kvarten var det svårt. Eget kapital var svårt. Skulden var svår. Jag skulle säga att skuldbiten har blivit ännu svårare för dem.”
Peterson sa att bara tiden kommer att utvisa hur minskningen av byggstarter kommer att påverka lägenhetsmarknaden som helhet. Med vågor av utbud som fortfarande kommer på marknaden från de senaste åren, sa Peterson att de kommande kvartalen kommer att bidra till att bättre bedöma marknadens hälsa.
“Jag tror att 2Q och 3Q under högsäsong för leasing kommer att vara mycket mer talande för lägenheternas hälsa under de kommande 12 till 24 månaderna,” sa Peterson. “Bara den övergripande styrkan som vi har sett, bara med tanke på antalet lägenheter som har omprissatts under första kvartalet är ett ganska lågt belopp jämfört med de som prissätts under sommarmånaderna.”
