Medan kontorstillgångar fortsätter att kämpa på nationell nivå, har Boston Properties drivit på att diversifiera sina innehav i bättre presterande tillgångsklasser som biovetenskap och bostäder.
En återgivning av Boston Properties Hub på Causeway-utvecklingen bredvid TD Garden.
BXP är en av landets största kontorsfastighetsinvesteringar och äger 171 kontorsfastigheter på sex marknader, men dess utvecklingspipeline i dag vägs tyngre mot biovetenskap. REIT har sju biovetenskapliga projekt under uppbyggnad på totalt 1,9 miljoner SF och ett flerfamiljsprojekt på 417 000 SF. Däremot har det fem kontorsbyggnader på gång på totalt 1,5 miljoner SF, sade det i sin resultatrapport för första kvartalet på tisdag.
Företaget meddelade också att det slog mark på två nya labbprojekt förra kvartalet, och det förvärvade en plats för en ny flerfamiljsrenovering.
När en analytiker frågade om sitt resultatsamtal för första kvartalet onsdag morgon där BXP planerar att fokusera sin nästa våg av kapitalinvesteringar, lyfte VD Owen Thomas fram andra sektorer än kontor.
“Vi kommer inte att gå ut och köpa en billig kontorsbyggnad i hopp om att göra det mindre billigt med tiden,” sa Thomas. “Vi kommer att fortsätta att fokusera på vår life science-portfölj, och vi kommer också att fokusera på bostadsutveckling, mer som en handelsbyggare i motsats till en långsiktig ägare.”
Av de fyra anmärkningsvärda hyresavtalen som BXP listade i sitt finansiella tillägg var tre med biovetenskapsföretag: AstraZeneca för 566K SF, Genetech för 229K SF och Broad Institute för 225K SF.
REIT började bygga förra kvartalet på två projekt på Kendall Square, ett av de största labbklustren i landet, som båda är 100 % uthyrda till högprofilerade life science-företag AstraZeneca och Broad Institute.
När Biogen började minska sitt utrymme efter dåliga resultat förra året, planerade bioteknikföretaget att säga upp sitt hyresavtal vid 195K SF-projektet på 300 Binney St., som Broad Institute nu planerar att ockupera med ett 15-årigt hyresavtal.
BXP bygger också ut en 570K SF forsknings- och utvecklingsanläggning på 290 Binney St., som är fullt uthyrd av AstraZeneca. Utvecklingen kommer att öppnas 2026.
Samtidigt som BXP bygger ut sin life science-portfölj, som även inkluderar en annan fastighet i San Francisco, gör BXP rörelser inom flerfamiljssektorn.
Företaget betalade 17,3 miljoner dollar för en 50-procentig andel i ett par lediga kontorsbyggnader och ett parkeringsdäck i Herndon, Virginia. Genom ett joint venture med Artemis Real Estate Partners planerar man att bygga om den 10 tunnland stora fastigheten på 13100 och 13150 Worldgate Drive till en 349-enheters lägenhets- och lägenhetsutveckling.
Eftersom kontorsmarknaden fortsätter att underprestera, betonade BXP-chefer sina ansträngningar att svänga bort från sektorn och diversifiera portföljen.
Med tillstånd av AstraZeneca
En återgivning av utvecklingen av Boston Properties på Kendall Square där AstraZeneca tecknade ett hyresavtal på 570 000 SF.
“Kontorssektorn står helt klart inför utmaningar i den nuvarande ekonomiska miljön”, sa Thomas och tillade att den upplever en “inbromsning” i uthyrningsverksamheten i år.
“Det drivs främst av den ekonomiska nedgången, en cyklisk trend snarare än distansarbete, en sekulär trend,” sa Thomas. “Med andra ord tror vi att den nuvarande leasingavmattningen är cyklisk och kommer att återhämta sig tillsammans med de ekonomiska förhållandena. Vårt tydliga bevis på denna observation är vår egen leasingerfarenhet.”
Han sa att REIT:s leasingaktivitet förra året var i linje med historiska medelvärden, trots att färre personer går in på kontoret dagligen, medan fler människor i år använder kontor men den ekonomiska motvinden har tryckt ner uthyrningsaktiviteten.
“Med avtagande tillväxt är företagen mer fokuserade på kostnadskontroll, att minska antalet anställda och ta mindre eller minska sitt utrymme”, sa Thomas. “Dessutom driver volatiliteten på kapitalmarknaden i hälarna på de senaste bankkonkurserna företag att vara mer försiktiga med kapitalutlägg, inklusive kapital som krävs för att hyra nytt utrymme.”
Mängden kontorsuthyrningsyta som återförts till marknaden i Boston har nått en topp i 20 år, och en del av det förstärktes av BXP:s projekt, där Verizon gav tillbaka 190 000 SF förra kvartalet på Hub on Causeway, ett joint venture på 440 000 SF med Delaware North.
“Vi är verksamma i en utmanande miljö för utbud och efterfrågan på fastigheter,” sa BXP:s president Doug Linde.
Med striderna på kontorsmarknaden i spel avslutade BXP:s finanschef Michael LaBelle samtalet med att försäkra aktieägarna att företagets diversifiering skulle hjälpa till att mildra effekterna av den försvagade ekonomin.
Hyresgäster som de inom life science, som utgör 8% av BXP:s totala intäkter, är fokuserade på längre leasingavtal samt att attrahera och behålla sin arbetskraft.
“Sammantaget är vår portfölj otroligt diversifierad efter kund, bransch och geografi,” sa LaBelle. “Denna portföljkonstruktion är designad, med tanke på vårt fokus på förstklassiga arbetsplatser som attraherar en högkvalitativ kundbas.”
