Investeringar i kontorsfastigheter över hela landet sjönk med 68 % under det första kvartalet till 10,7 miljarder dollar, den lägsta nivån sedan 2010 och en indikator på graden av djupfrysning av fastighetsmarknaderna efter deras mest utmanande år på mer än ett decennium.
Försäljningen av alla fastighetstyper minskade, enligt Colliers, med hänvisning till nya MSCI-data. Men inför stigande räntor, minskad kontorsefterfrågan och stor osäkerhet om ekonomins riktning, föll kontorsaffärerna längst och snabbast, med många ägare som sålde med förlust när värderingarna föll genom golvet.
“Det är en skrämmande tsunami av problem som kommer mot oss, eftersom det inte finns mycket efterfrågan på kontor – särskilt för klass B och C-byggnader,” sa Compass vice ordförande Adelaide Polsinelli Bisnow. “Detta är absolut det nya normala där fastigheter, särskilt kontor, säljs med förlust. Värderingen har sjunkit markant.”
Kollapsen i investerarnas intresse har mestadels drivits av cykliska faktorer, som stigande räntor och ekonomisk turbulens, men särskilt akuta sådana förstärkt av en aldrig tidigare skådad tvekan i kontorsuthyrning, vilket skiljer denna tillbakagång från sin föregångare.
Under den globala finanskrisen kunde kassaflöden inte refinansieras på grund av en nästan kollaps av det finansiella systemet. Det tog ner allt, oavsett tillgångskvalitet, sa Colliers Research Director för US Capital Markets Aaron Jodka. Den här gången är det utmanande att få finansiering, och säljare kan komma till bordet med andra förväntningar än köpare. Ändå kan affärer göras.
“Idag ser vi en utmaning med finansieringsaffärer,” sa Jodka. ”Bankerna har dragit sig tillbaka och naturligtvis är räntorna höga. Vi ser fortfarande skillnaden mellan köpare och säljare.
Men nedgången i avtalsvolym har skett snabbare än i slutet av 2000-talet. Toppen av affärens aktivitet innan GFC-starten var första kvartalet 2007, hela två år innan aktivitetens låga under den nedgången. Den senaste toppen i försäljningsvolym för kontorstillgångar var bara för ett år sedan, under första kvartalet 2022.
Tillgångspriserna sjunker också i sektorn. RCAs prisindex för kommersiella fastigheter för kontor sjönk med 5,9 % under första kvartalet 2023 från ett år tidigare. Nedgångstakten är dock mer uttalad under de senaste kvartalen, med nedgången i priserna kvartal-för-kvartal mellan Q4 2022 och Q1 2023 som representerar en 11,4% årlig nedgång, enligt MSCI.
Under den nuvarande investeringsnedgången har försäljningsvolymen för kontorstillgångar i centrala affärsdistrikt minskat mer än för förortsfastigheter, berättade Jodka Bisnow.
“Det är där vi har sett den största tillbakagången i den totala försäljningen på kontorssidan,” sa han.
Specifikt minskade CBD-försäljningsvolymerna med 78 % under första kvartalet jämfört med för ett år sedan, vilket också är den lägsta sedan första kvartalet 2010. I ett större sammanhang har det bara funnits fem andra kvartal som går tillbaka till 2001 med lägre CBD-försäljningsvolymer , och alla av dem inträffade under GFC, sade Jodka.
“Förortsfastigheter kan vara bättre positionerade ur en synvinkel av räntehöjningar – i allmänhet har förortskontorsprodukter handlats med cirka 100 räntepunkter högre takpriser under det senaste decenniet, så det ger dessa tillgångar lite mer isolering mot effekterna på skuldmarknaderna, ”, sa JLL Research Manager Jacob Rowden.
Men Rowden håller inte med om tanken att långvarigt distansarbete och önskan om kortare pendlingstider till kontor närmare hemmet ligger bakom förändringen av investerarnas intresse till förortsfastigheter, åtminstone när det kommer till högkvalitativa kontor.
Fjärr- och hybridarbete är inte längre ett meningsfullt hinder för kontorsförsäljning i det högkvalitativa segmentet av marknaden eftersom dessa tillgångar har haft en meritlista med fortsatt uthyrningsefterfrågan och hyrestillväxt under de senaste tre åren, sa Rowden.
Den sekulära motvinden av långvarigt distansarbete finns där, men kapitalmarknaderna började normaliseras från den effekten i slutet av 2021, sa han. Prissättning och likviditet hade i princip återgått till nivåerna före pandemi vid den tidpunkten och det var inte förrän räntehöjningar som momentumet förändrades.
Med tillstånd av Colliers
138K SF Black Canyon Office Center i Phoenix, som såldes under Q1 2023 trots marknadsförhållanden.
“Före räntehöjningscykeln hade vi historiskt låga räntor under större delen av de senaste 15 åren, och den låga kapitalkostnaden underbyggde en komprimering av takräntorna över kommersiella fastigheter under hela cykeln,” sa Rowden.
Underutnyttjande av kontor prissattes in under loppet av 2021, tillade han.
“I slutet av året såg vi kontorsvolymen och prissättningen återhämta sig nästan till nivåerna före pandemi, men under ytan fanns en skiktning enligt tillgångskvalitet – efterfrågan från ägare och investerare på tillgångar av klassens bästa växte faktiskt, men lägre -kvalitetssegment av marknaden såg aldrig en fullständig återhämtning, säger Rowden.
“Investerare ser på längre sikt och vi bildar gradvis en konsensus kring distansarbete: Vissa minskade utrymmesbehov från distans- och hybridanställda, men ett erkännande av att kontor kommer att fortsätta att fungera som den primära platsen för tjänstemannaarbete. medellång och lång sikt, säger Rowden.
Ändå indikerar den riktning som många investerare tar när de tänker på att spendera pengar att de är mer intresserade av otraditionella kontorsutrymmen, som labb, produktionsstudior eller låga flexutrymmen.
Blackstone, efter att ha stängt Blackstone Real Estate Partners X på 30 miljarder dollar – den största private equity-fonden som någonsin samlats in – sa det skulle fortsätta sin pre-pandemiska förskjutning bort från kontor och istället fokusera på industri-, hyresbostäder, datacenter och biovetenskapliga fastigheter.
Blackstones co-head of Real Estate Kathleen McCarthy berättade Bisnow tidigare den här månaden blev det svårare att tjäna pengar på kontorsfastigheter, även innan distansarbetet ökade.
“Vi började svänga bort runt 2015-2017,” sa McCarthy. ”Även före pandemin var det en kapitalintensiv verksamhet. Hyresgästkraven blev allt större och att attrahera dem och behålla dem blev mer och mer kapitalkrävande. Det var då kontorslobbyn började se ut som hotell — det har en kostnad.”
Redcar Fund Management denna månad stängde på en fond med 418 miljoner dollar i aktieåtaganden som kommer att fokusera på “kreativa” kontorsfastigheter i Austin, Texas. Företaget tror att det kommer att kunna upprepa sina framgångar med sin första sådana fond, som förvärvade 1,4 miljoner SF i Los Angeles delmarknader befolkade av studior för innehållsskapande, spel-, musik-, mode- och medieföretag.
Redcars kreativa kontorsbyggnader är låga, med dedikerade utomhusutrymmen, direkta ingångar, naturligt ljus och luft, öppningsbara fönster och är byggda med material som naturligt trä, marmor och ståldörrar och fönster, berättade co-Managing Partner Christopher Chee Bisnow.
Och Barings stängde nyligen sin första stora amerikanska fond på sju år, med investerare som visade sig vara mer intresserade än väntat. Fonden, som kommer att inrikta sig på “specialiserade kontorsutrymmen”, samlade in 680 miljoner dollar, vilket överträffade målet på 500 miljoner dollar för fordonet när Barings lanserade det 2021.
Med andra ord kommer företag att investera i utrymmen som är lämpliga för användare av life science och tech.
“Leasingprestanda för denna specialiserade delmängd av kontor har avsevärt överträffat den totala kontorsmarknaden sedan pandemins början,” sa Joe Gorin, USA Real Estate Equity Acquisitions och Portfolio Management.
