Pensionsfonden för California State Teachers’ Retirement System på 306 miljarder dollar, känd som Calstrs, är för stor för att kalla en kanariefågel i en kolgruva – och det ljudet du hör är inte allsång.
Det är dånet av sjunkande fastighetsvärden som går över ett Niagarafall av förfallande skulder när räntorna vänder upp och ner på spreadarna. Det är så högt att vi inte kan höra killen i tunnan bredvid oss, men han uttrycker orden “mjuk landning”. Hej, Jay.
Calstrs-fondens investeringschef berättade Ekonomiska tider den här veckan “spanar han” sig nu för nedskrivningar av värdet på tillgångar i fondens fastighetsportfölj på 52 miljarder dollar mitt i allt fler bevis på att Feds monetära åtstramning har utlöst en spiral av sjunkande värderingar.
En pensionerad engelskalärare från Rancho Cucamonga twittrade precis: “han menar att stå för effekt.”
“Våra kontorsfastigheter har troligen sjunkit med cirka 20 % i värde, bara baserat på ränteuppgången,” sa CIO Christopher Ailman MED. “Våra fastighetskonsulter pratade med styrelsen förra månaden och sa att de kände att fastigheter kommer att få ett negativt år eller två.”
Om det låter som någon som kommer att rida ut stormen, beror det på att CRE – som utgör uppskattningsvis 17 % av Calstrs totala innehav – har varit en av fondens bäst presterande tillgångar, som rutinmässigt genererat tvåsiffrig avkastning över en 10-årsperiod för pensionsplanen som har mer än 1 miljon medlemmar.
Ailman sa att fonden är en långsiktig investerare och skulle undvika att sälja fastighetstillgångar till en fallande marknad.
“Om du har långfristiga leasingavtal och solid skuldfinansiering, kommer du bara att hålla”, sa han MED. ”Din kontorsportfölj har fluktuerat i värde tidigare. Du kommer att fortsätta få inkomst.”
Vadå, ska du argumentera med någon som sitter bakom en hög med marker på $300 miljarder? Här är Ailmans satsning på en mjuk landning: “Det finns lika stor chans att vi är på väg mot en allvarlig lågkonjunktur”, sa han.
Även om det verkar finnas en konsensus om att regionala banker inte kommer att falla som dominos, har nödställda kontorsbyggnader blivit fokuspunkten för oro i CRE-sektorn. Flera prognoser förutspår ett fall från topp till dal i kontorsvärderingar på upp till 40 % – klippdyk som kan sjunka till så mycket som 70 % i städer som San Francisco och New York.
Eftersom fastighetstillgångar är mycket belånade – och därför illikvida – är de i allmänhet långsamma att omvärdera. Brandförsäljningen av tillgångar från fallerade regionbanker SVB och Signature förväntas påskynda omvärderingar, GlobeSt. rapporterad.
Ailman varnar för att delar av den kommersiella fastighetsmarknaden kan “gripa” medan priserna anpassas. ”Köparna vill inte kliva in förrän [prices] kom ner”, sa han till FT. “Så, det är en illikvid marknad och den kommer att vara låst ett tag.”
Det är inte bara kontorsbyggnadsägare som hamnar i ett hörn av lån som förfaller, sjunkande värderingar, de stigande kostnaderna för skulder och ett utlåningsfönster för refinansiering som har stängts av.
Flerfamiljsägare känner också pressen. Som en väntande våg av $1,5T i CRE-låneförfall under de kommande tre åren—Trepp säger att rekordstora $152B i CMBS med stöd av hyreshus kommer att löpa ut 2023, $940B under de kommande fem åren—många har kanske inget annat val än att lämna över nycklarna till fastigheten.
Green Street uppskattar att värden på flerbostadshus har minskat med mer än 20 % från sin topp. Samtidigt avtar hyrestillväxten, vilket gör att vissa fastigheter med stora bolån med rörlig ränta inte längre genererar tillräckligt med vinster för att kunna betala skulder.
