Hösten 2022 stod det redan klart för många inom CRE att marknaderna skulle krympa tills det fanns någon prisupptäckt för att minska köp-och-försäljningsgap. I flerfamiljshus, som fortfarande händer, med köpare och säljare som väntar på att varandra ska blinka.
“Köpare är försiktiga och står inför högre finansieringskostnader och nedgraderade prognoser för framtida hyrestillväxt”, skrev Paul Fiorilla, forskningschef på Yardi Matrix, i februari. Cap-räntorna steg från lågt till mitten av 4 % i början av 2022 till 5 % i slutet.
“De flesta lägenhetsägare behåller fastigheter såvida det inte finns anledning att sälja, till exempel ett dödsfall, upplösning av ett partnerskap eller en kapitalhändelse som ett förfallande bolån som skapar ett behov av omstrukturering”, säger Fiorilla, som väntade sig högre nivåer av nöd.
Betyder det att alla går hem, lutar sig tillbaka i en vilstol och väntar på att saker och ting ska förändras? Inte enligt ett virtuellt möte i april med experter på NAI Global, värd av Alex Waddey, senior managing director och co-head för kapitalmarknadsgruppen. Svaret, åtminstone för närvarande, är ett större beroende av alternativa finansieringsarrangemang.
“Den hittills tröga affären sedan Fed började strama åt penningpolitiken kan få en viss lättnad, i form av kreativ affär och specifikt övertagbar skuld och säljarstödd finansiering”, säger Waddey. “Ett antal mötesdeltagare diskuterade aktiva affärer där säljaren erbjuder det (på en affär i Iowa) och köpare arbetar med säljare och säljarnas banker för att hålla befintliga lån på plats under nytt ägande – och till en rabatt, jämförande till nya bolån (i Wichita).”
Antagliga lån är inte en direkt överföring mellan parter så mycket som ett omstrukturerat lån med nya borgensmän. ”För att dessa hybridlån/antagbara lån ska fungera gäller fortfarande grunderna för ett lån, såsom kravet på lämpliga belåningsgrader, tillräckligt driftsnetto och bra kreditvärdighet för köparen och den enhet som tar på sig skulden efter förvärvet. I bästa fall för tillfället kan en säljare som lämnar en fastighet med ett lån på 3,5 % till 4 % kunna överlåta sin egendom till en ny ägare som sedan tar ett lån hos samma bank som säljaren använde för ett bolån och betalar en ny ränta på 4,75 % till 5 %.” Det är fortfarande under skuldnivån som ofta ligger runt 7 %.
Ett annat exempel var en affär där säljaren behöll en procentandel av ägandet i ett eller två år “för att få det mellanliggande försäljningspriset att fungera för köparen och tillåta fastighetens kassaflöde att få affären att fungera nu genom att täcka skuldtjänsten.”
“Att använda kreativa finansieringstaktik kommer naturligtvis inte att öppna en sluss av transaktionsaktivitet, men det är början på en process som vi har sett tidigare på lågmarknader när situationen kräver alternativa metoder för att få affärer gjorda,” säger Waddey.
