Många nyligen genomförda studier och analyser av kommersiella fastigheter har levererat negativa nyheter: hyrestillväxt ned, värderingar ned, finansiell press uppåt och vissa sektorer som kontor står inför potentiella allvarligare nyheter. Som att det här är nyheter för dem i branschen.
Swiss Re Institute, som producerar forskning från data och riskkunskap som återförsäkringsgivaren Swiss Re har genom sin verksamhet, har en ny syn på amerikanska kommersiella fastigheter: “förväntar sig långvariga utmaningar.” Det vill säga, korrigeringar kommer att pågå “flera år”.
Den goda nyheten: påtryckningar kommer sannolikt inte att utgöra systemrisker. Den inte så goda nyheten är att “strukturella och sekulära nedgångar” i CRE “kommer att bidra till bräckligheten och försvagningen av den amerikanska ekonomin.” Ett logiskt avdrag är möjligheten till en ond cirkel, där ekonomin skadar CRE, vilket sedan ytterligare skadar ekonomin.
“Kontorssektorn står inför den mest stressade, med ökande kreditrisk, en svår refinansieringsmiljö och minskad aptit på ytterligare aktieinvesteringar”, sa företaget. “Även om de är sårbara, bör CRE-exponeringar av högre kvalitet för försäkringsbolag hjälpa till att minska nedåtrisken i förhållande till andra investerare.”
Ett av förutsättningarna som analysen tar hänsyn till är nuet avfärdade antagandet gjort populärt av vissa stora finansinstitut att små banker har 80% av CRE banklån. Enligt Moody’s Analytics innehar banker endast 38,6 % av CRE-utlåningen, och de 829 samhällsbankerna med tillgångar på 1 till 10 miljarder USD står för totalt inte en fjärdedel av detta. De 25 största bankerna har en knapp tredjedel av den totala bankandelen. Medan banker står inför stressfaktorer för stabilitet och likviditet, har de inte en majoritet av CRE-lånen.
“När vi ser framåt ser vi en flerårig nedgång i kontorsutrymmet, driven av förankrade strukturella förändringar i den post-pandemiska ekonomin,” skrev Swiss Re. “Detta kommer att pressa både små banker och försäkringsbolag, men utmaningarna kommer sannolikt att vara mer uttalade för de förstnämnda, och de kommer sannolikt inte att utgöra systemhot mot den finansiella stabiliteten.”
Även om kontor har haft en rekordhög vakansgrad på 18,2 % under fjärde kvartalet 2022, är dessa från förändringar i hur företag fungerar, inklusive trender för att arbeta hemifrån. De fullständiga effekterna på lång sikt är ännu inte kända, men som ett antal olika observatörer har noterat, om riktningar går mot hybrid med ett visst antal dagar med alla förväntade på kontoret, kan det vara svårt för de flesta företag att skära ner för mycket av sina fastighetsarrenden eftersom det kommer att behövas utrymme för dessa uppgångstider.
“Detaljhandelssegmentet (18%) kämpade långt före pandemin på grund av strukturella förändringar kopplade till e-handelsboomen”, skrev de. “Detaljhandeln kommer att fortsätta att möta långsiktiga, men inte nya, kassaflöden och geografiska påfrestningar. Däremot har industrisegmentet (20 %) faktiskt gynnats av den pandemidrivna ökningen av efterfrågan på varor. I Europa är kontorsefterfrågan relativt sett starkare än i USA. Den genomsnittliga vakansgraden är mindre än 8 %, medan uthyrningsaktiviteten ökade med 14 % på årsbasis 2022 och kontorsantalet steg 2 % över genomsnittet före pandemin.”
Även om det kommer att finnas “måttliga ökningar av standardvärden” i deras analys, kommer träningen att vara långa. Långivaren kommer att sträva efter modifieringar av lån som belåningsgrad på 50 % till 55 % och mer konservativa täckningsgrader för skuldtjänst.
“Alla ytterligare likviditetsstressar som banker möter eller en djupare amerikansk recession skulle också pressa CRE-värderingar”, fortsatte de. “Medan kreditförluster kommer att bero mycket på transaktionen, innebär genomsnittliga belåningsgrader en 40-50% nedgång i värden innan förluster tas.”
