Den senaste tidens turbulens i banksektorn får många life science-hyresgäster att omvärdera och “sträcka ut sin kassabana” eftersom trycket från svåra insamlingsförhållanden hämmar det otroliga resultatet för denna tillgångsklass i Greater Boston-marknaden, enligt en ny rapport från CBRE.
Boston återgick till en normal takt under Q1 2023 efter en aldrig tidigare skådad löpning från början av pandemin som såg rekordtillväxt i sektorn, enligt CBRE:s Q1 Boston Lab Figures-rapport.
“Makroekonomisk motvind som började bryta igenom biovetenskapsmarknaden i Bostons metro i mitten av 2022 har förändrat grunderna under första kvartalet 2023, vilket har introducerat en viss osäkerhet för sektorn,” sa Eric Smith, CBRE, i ett förberett uttalande.
Medan byggpipelinen har förblivit robust, har efterfrågesidan av marknaden sett en kraftig avmattning från toppen 2022 då både privata och offentliga företag kämpar mot en svår ekonomisk miljö och rekordhöga byggpriser.
Större begränsningar för bygglån
David Lari, partner, Cox Castle, säger till GlobeSt.com att varje sektor av den kommersiella fastighetsbranschen, inklusive life science, påverkas negativt av nuvarande makroekonomiska faktorer som högre räntor, marknadsvolatilitet och osäkerhet i bankverksamheten sektorn, särskilt efter Silicon Valley Bank-kollapsen.
“Investerare och utvecklare inom life science-sektorn står inför större begränsningar på kapitalmarknaderna, särskilt när det gäller bygglån,” sa Lari.
“Trots dessa faktorer och den övergripande ekonomiska avmattningen kommer Boston, med sina många institutioner för högre utbildning och etablerat rykte som en viktig knutpunkt för life science-sektorn, att fortsätta att vara en go-to-plats för life science-investeringar och utveckling under många år att komma.”
Philip Lamere, portföljförvaltare för Lendlease, säger till GlobeSt.com att life science-industrins senaste tillväxt var ohållbar.
“Även om de flesta mätvärden är nere från topparna mellan 2020 och 2023, är den långsiktiga uppåtgående banan fortfarande stark – även när riskinvesteringar och efterfrågan på biovetenskapliga fastigheter återgår till mer rimliga nivåer,” sa han.
“Trots motvind i branschen och kapitalmarknaden drivs biovetenskapssektorn av demografiska trender och en oelastisk efterfrågan på livsförändrande vetenskaplig innovation.
“Boston erbjuder ett blomstrande ekosystem som utnyttjar resurserna från universitet, forskningssjukhus, riskkapitalföretag, NIH och statliga incitament för att stödja biovetenskapliga företag av alla storlekar.”
Som region rankas Boston ständigt som landets främsta kluster för biovetenskap.
USA har rekordmängd labbkonstruktion på gång
Bryan Northrop, vice vd och general manager för Skanska USA Building, New England Region, säger till GlobeSt.com att ett rekordstort antal labbbyggen i USA pågår för närvarande med 25 miljoner kvadratmeter under konstruktion, och Boston har den största pipeline .
“Även om vi tror att life science-industrin är och kommer att fortsätta att frodas i större Boston, kommer en del av den planerade utvecklingen att ta längre tid att komma ut på marknaden än vad som ursprungligen förväntades på grund av förhållandena på finansmarknaderna samt utmaningar i leveranskedjan,” sa Northrup.
“Men Boston är särskilt väl lämpad eftersom det tillhandahåller alla nyckelaspekter som krävs för att biovetenskap ska blomstra: utbildningsinstitutioner i världsklass, undervisningssjukhus i världsklass, en extremt kvalificerad arbetskraft och lokala riskkapitalföretag som investerar mycket inom life science.”
Han sa att han har sett en ökning av cell- och genterapi och personlig medicin.
“Tillverkningen” av dessa terapier måste göras i närheten av patienterna och det är därför fler och fler av dessa anläggningar byggs i närheten av Boston och Longwoods medicinska område”, enligt Northrup.
“Dessutom har Boston-området en konstant pipeline av nystartade och spinoff-företag som utvecklar nya läkemedel eller terapier. Många kommer att börja ett liv i inkubatorutrymmen eller använda tredje part för att utföra sin tillverkning för kliniska prövningar, men när de växer måste de expandera till sina egna anläggningar.”
Han sa att den tillgängliga marken och kostnaderna för mark och verksamhet i dessa områden är lägre än i staden, samtidigt som läget förblir attraktivt och överkomligt för kvalificerade arbetare.
“Biovetenskapsföretag kan använda en del av denna talang från staden genom att göra det önskvärt med kortare pendlingstider och i vissa fall lägre levnadskostnader än i stadskärnan,” sa Northrup.
“En annan trend som inträffar i Boston-området är ökningen av konverterade byggnader och adaptiv återanvändning för Life Science-ändamål. Genom att spela in i detta ökar våra ledtider och prissättning på råmaterial och hållbarhetsmål, så renoveringar är för närvarande ett mycket attraktivt alternativ.”
Till exempel omvandlade Skanska nyligen en industribyggnad från 1900-talet till läkemedelstillverkning, laboratorier och ett cGMP-lager för Acorda Therapeutics i Chelsea, Massachusetts. Det slutförde också en konvertering på över 10 000 SF för en konfidentiell läkemedelskund i Andover; det befintliga icke-GMP-produktionsutrymmet förvandlades till GMP-tillverkningsutrymme med arbete inklusive strukturell sanering för ytterligare viktkapacitetskrav.
Leasingaktivitet ‘Plocka tillbaka’
Tucker White, nordöstra regionchef, insikter och innovation, Avison Young, säger till GlobeSt.com att han ser att leasingaktiviteten börjar ta fart igen.
“Det är fortfarande långt från 2019 till 2021, men potentialen för en större mängd avtalsfrekvens finns för 2023,” sa White.
“Labbinkubationen har bara vuxit i Boston trots en avmattning i finansieringen, när spicket väl har slagits på igen kommer investerare och stora life science-företag inte att ha brist på företag att sätta in kapital till.”
