Med avlägsna arbetsmodeller som råder och många hyresgäster drar sig till klass A-byggnader med bekvämligheter, finns det fler än ett fåtal klass B och klass C fastighetsägare med höga vakansgrader och betydande överhängande kapital som allvarligt överväger att ge nycklarna till sina långivare i utbyte mot att avlösa skuldförbindelse.
Men även för fastigheter med dystra ekonomiska utsikter måste låntagare överväga de potentiella negativa skattekonsekvenserna av fantomvinst och avskrivning av skuld.
Phantom Gain
Problem: En långivare kan tvinga fram en äganderättsöverlåtelse genom en utmätningsåtgärd och en fastighetsägare kan frivilligt överlåta äganderätten till en långivare genom en handling i stället för utmätning. Endera av dessa transaktioner anses dock vara en försäljning av fastigheten för federala och statliga inkomstskatteändamål (och lokal överföringsskatt i de flesta jurisdiktioner).
Enligt federal skattelag behandlas ägaren som att sälja fastigheten för ett belopp som motsvarar den utestående skulden. När det är fråga om regressskuld skulle den redovisade skattepliktiga vinsten vara ett belopp som motsvarar skulden över det justerade skatteunderlaget i byggnaden.
För byggnader som ägts under en längre tid och som har avskrivits avsevärt (och de som nyligen förvärvats som ersättningsfastigheter för äldre avskrivna fastigheter i ett liknande utbyte), kan en fastighetsägare sluta med att redovisa betydande skattepliktiga vinster utan kontanta intäkter.
Däremot, om regressskuld är inblandad, behandlas överlämnande av egendom som två separata transaktioner för skatteändamål, vilket resulterar i fantomvinst och “avskrivning av skuld” (“COD”) inkomst. Fantomvinst skulle realiseras i den mån fastighetens verkliga marknadsvärde (FMV) överstiger gäldenärens justerade skatteunderlag (försäljningsbehandling). COD-inkomst skulle realiseras i den mån skuldens kapitalbelopp överstiger fastighetens FMV eftersom den delen av regressskulden i allt väsentligt har efterskänkts (minus eventuella belopp som betalats som en del av regressförpliktelserna).
Till exempel överför en gäldenär en tillgång med en FMV på 12 miljoner USD i utbetalning av 15 miljoner USD av regressskuld, och gäldenärens skatteunderlag i tillgången är 7 miljoner USD. Gäldenären kommer att realisera $3 miljoner i COD-inkomst ($15 miljoner i regressskuld minus FMV på $12 miljoner), och $5 miljoner i fantomvinst ($12 FMV av fastigheten minus $7 miljoner justerad skattebas i fastigheten).
Med antingen nonrecourse eller regressskuld beskattas fantomvinsten i allmänhet till förmånliga långsiktiga kapitalvinster (förutsatt att fastigheten har hållits i minst ett år).
Lösningar: Det finns väldigt få sätt att skjuta upp fantomförstärkning.
En möjlighet är att göra ett liknande byte till en ny fastighet. Men ett byte av fastighet utan kontanter vid stängning innebär att ägaren måste hitta nytt kapital för att köpa en ersättningsfastighet. Ett annat alternativ är att överföra äganderätten under ett år när ägaren har samlat på sig förluster från andra fastigheter för att kompensera för eventuella fantomvinster.
Avskrivning av skuld
Problem: Det kan vara värt att diskutera möjligheten att minska eller sanera skulden.
Men om en långivare går med på att minska det utestående kapitalbeloppet måste fastighetsägaren redovisa efterkravsinkomst till ett belopp som motsvarar skuldminskningen. Så är fallet oavsett om skulden är regress eller regress. Efterkravsinkomst beskattas med de högre ordinarie inkomstsatserna.
Lösningar: Minskning av underlag. En fastighetsägare kan skjuta upp efterkravsinkomst genom att välja att minska underlaget i byggnaden. Detta gäller endast om skulden använts för att förvärva eller förbättra byggnaden och skulden för närvarande överstiger dess verkliga marknadsvärde. Om byggnadsavskrivningsunderlaget (mark är undantaget för detta ändamål) inte är tillräckligt högt för att minska hela beloppet av COD-inkomsten, kan ägaren minska avskrivningsunderlaget för andra byggnader som den äger. Observera att detta resulterar i lägre avskrivningsavdrag i framtiden, så en minskning av den avskrivningsbara basen i en byggnad amorterar effektivt redovisningen av COD-inkomsten över kommande år.
Konkurs och insolvens. En låntagare som antingen är insolvent eller i konkurs kan utesluta efterkravsinkomst i den mån låntagaren är insolvent, eller skulden betalas i konkurs. Låntagaren måste dock minska vissa skattemässiga “attribut” såsom rörelseförluster, byggnadens justerade skatteunderlag och andra avskrivningsbara tillgångar.
COD-inkomst och partnerskap. Eftersom partnerskap betraktas som “pass through”-enheter, överförs all COD-inkomst till följd av omstrukturering av partnerskapsskulder till partnerna. Federal skattelag kräver att för att dra fördel av konkurs- och insolvensreglerna ovan måste delägarna (inte partnerskapet) vara insolventa eller ta emot ansvarsfriheten i konkurs.
Summan av kardemumman: förstå de skattemässiga konsekvenserna av att ge långivaren dessa nycklar innan du agerar på det. I vissa fall kan utvecklingen av en plan med långivaren undvika oförutsedda negativa skattekonsekvenser och hjälpa ägare att behålla kontrollen över sina fastigheter – en lösning som båda parter kan köpa in sig på.
Scott Drago är verkställande direktör i Business Tax Advisory-gruppen inom Real Estate Solutions-verksamheten vid FTI Consulting, Inc., New York. Kontakta honom på [email protected]. Stephen Bertonaschi är senior verkställande direktör i Business Tax Advisory-gruppen inom Real Estate Solutions-verksamheten på FTI Consulting, Inc., i Roseland, New Jersey. Kontakta honom på [email protected].
