Fed kommer inte att sluta höja räntorna förrän den ser arbetslöshetshöjningen, banksystemet kommer inte att kollapsa och det kommer inte att bli en lågkonjunktur 2023 – men vad du än vill kalla det kommer att gå som en lågkonjunktur, prata som en lågkonjunktur och till och med låter som en lågkonjunktur.
“Vår baslinje är att det inte kommer att bli någon lågkonjunktur 2023. Det är inte en lågkonjunktur, det är en långsam cession, tillväxten kommer att vara mycket långsam”, sa Kevin Fagan, Moody’s bästa CRE-analytiker, i en keynote-presentation med titeln Insikter om en störande marknadsplats på GlobenSt. Net Lease Spring 2023-konferens, hölls på Marriott Marquis på Times Square på tisdagen.
Transaktionerna avtar, men att döma av mängden vid vårt årliga evenemang – det största valdeltagandet på 20 år GlobeSt. har varit värd för dessa konfabs i NYC – aptiten på insikt i osäkra tider fortsätter att växa i takt med att Fed funderar över sitt nästa drag.
Precis som fallet var vid förra årets Net Lease-evenemang, var smittan i minnet på tisdagen: banksystemet har ersatt coronaviruset som källan till sömnlösa nätter.
Vila lugnt, försäkrade Fagan kapacitetspubliken.
“Vår ståndpunkt är att detta är en hanterbar position för bankerna eftersom bankerna är mycket mer kapitaliserade än de var under GFC,” berättade Moody’s Head of CRE Economic Analysis, med hänvisning till den globala finanskrisen 2008.
“När man tittar på vad bankerna lånar från alla Fed-program, låter det som ett riktigt eko av GFC,” tillade han. “Men det finns många nya program. Det nya ettåriga låneprogrammet är mycket bättre än 90-dagarsrabattfönstret. Kapitalpositionerna är mycket bättre än de var under GFC.
Så du behöver inte räkna biljontals balar med nypressade dollar som studsar ut från US Mint för att somna ikväll. Men vad Fagan berättade för oss om Fed kan få dig att slänga och vända dig lite.
“Fed måste fortsätta visa att de går efter inflationen, de vill fortfarande [to bring it down to] 2 %. Men den sista delen är alltid den svåraste, säger han.
Huvudtalaren sa att Fed kommer att titta närmare på måndagens JOLT-rapport, med hänvisning till en rapport om lediga jobb som kan visa sig vara rycket som håller det kvantitativa åtstramningsmonstret som Powells team släppte lös för ett år sedan vid liv och strövar runt i landskapet i ytterligare några månader . Baserat på den senaste rapporten finns det fortfarande uppskattningsvis 11 miljoner lediga jobb i USA.
“Vi har minskat försäljningen dramatiskt, men Fed är fokuserad på tjänstesektorns löner, vilket är den svåraste nöten att knäcka,” sa Fagan. “Det är verkligen svårt att ha en lågkonjunktur när du har den typen av anställning, så de kommer att hålla foten på pedalen.”
“CRE-priserna står inför en del smärta,” sa han. “Med förfallodagar kommer de att möta mer press.”
Fagan uppskattade att 40 % av utestående CMBS-lån kommer att förfalla i år. ”Bankerna ser inte att dessa lån lönar sig och de har inte kapacitet att göra nya lån. Det finns vissa kapacitetsproblem som inte bådar gott för rostiga tillgångar”, sa han.
GlobeSt. rapporterade denna vecka att analytiker tror att bränderna försäljningar av tillgångar från fallerade regionala banker SVB och Signature kommer att sätta igång ett dopp i CRE-priserna. Moody’s analytiker indikerade att prisåterställningen skulle kunna sträcka sig över alla sektorer.
“Industrien närmar sig en vändpunkt i prissättningen,” sa Fagan och tillade att skillnaderna mellan räntor och takräntor blir så snäva i flerfamiljssektorn att flerfamiljsägare överväger spöket av ohållbar negativ hävstångseffekt.
En prisåterställning kan ta ett tag att spela ut, tillade han, eftersom “vi har mycket fett i prissättningen.”
Moody’s förutspår att när vi kommer ur den långsamma cessionen kommer Fed snabbt att sänka räntorna till 2,5 %.
