Bisnow/Adrian Fisk
Brookfields Zach Vaughan, till höger, på en Bisnow-evenemangspanel 2019.
Chefen för Brookfields icke-handlade REIT har hoppat av när fonden och dess större motsvarigheter brottas med långsammare insamlingar, fallande fastighetsvärden och stigande investerarinlösen.
Brookfield Real Estate Income Trust meddelade i en inlämnande av Securities and Exchange Commission på tisdagen att dess vd, Zach Vaughan, hoppade av rollen förra veckan och ersattes av Brian Kingston, högsta fastighetschefen på REIT:s moderbolag, Brookfield Asset Management.
Vaughan kommer att fortsätta att fungera som styrelseledamot i Brookfield REIT:s styrelse, men företaget sa att han avgår från heltidsrollen “för att utöva andra affärsmöjligheter.”
Han hade haft VD-rollen sedan Brookfield REIT lanserades i november 2021. Han har tidigare varit BAM:s managing partner och global chef för core plus och evighetsfonder i två år, och innan dess ledde han dess europeiska fastighetsverksamhet i nästan sex år, enligt till hans LinkedIn-sida.
Kingston har varit styrelseordförande för Brookfield REIT sedan starten. Han har också tjänstgjort sedan 2015 som VD för Brookfield Property Partners, investeringsjättens börsnoterade fastighetsdotterbolag.
Brookfield var relativt sent ute till det livliga icke-handlade REIT-utrymmet. Blackstone och Starwood lanserade sina icke-handlade REITs 2016 respektive 2017 och har samlat in mycket mer pengar än sina konkurrenter. Hela det icke-handlade REIT-segmentet hade redan utvecklats till en årlig insamlingstakt på över 35 miljarder dollar innan Brookfield lanserade sin fond.
Lanseringen av Brookfield REIT kombinerade några av Brookfields äldre tillgångar med dem som det förvärvade när det köpte Oaktree Capital Management 2019. Det rapporterade en positiv nettovinst på 5 miljoner USD i slutet av 2021, men sedan förra året, när fastighetsbranschen stod inför en serie av motvind redovisade Brookfield REIT en nettoförlust på 39 miljoner dollar.
Trots att fonden inte gjorde ett positivt kassaflöde ökade dess substansvärde under året, vilket gjorde det möjligt för aktieägarna att realisera en avkastning på 12,7 % på sin investering 2022. Brookfield REIT:s NAV, en portföljvärdering som den rapporterar varje månad, steg från 536 USD M i slutet av 2021 till 1,22 miljarder dollar i slutet av förra året, enligt analysföretaget Robert A. Stanger & Co.
Brookfield REIT:s NAV började ticka ner något under fjärde kvartalet och föll med 2,4 % i november och 2 % i december. Dessa värdefall ledde till två månader i rad med negativ avkastning för aktieägarna, vilket tidigare bara hade hänt en gång. Men nedgången i icke-handlade REIT-värden förra året var fortfarande mycket lägre än aktiekurserna för deras börsnoterade motsvarigheter.
“Vår portfölj visade sig vara motståndskraftig 2022 och presterade exceptionellt bra trots det bredare makroekonomiska trycket vi stod inför”, skrev Vaughan i ett årligt brev till investerare förra månaden.
“Med tanke på detta tryck började våra tredjepartsvärderingsföretag återspegla ökade riskpremier i form av breddade exit cap-räntor och diskonteringsräntor”, tillade han. “Detta resulterade i vissa nedåtgående värderingsrörelser i vår portfölj, främst under det fjärde kvartalet. Dessa rörelser är dock inte på något sätt en återspegling av rörelseresultatet och utsikterna för våra fastigheter, som är fortsatt starka med mycket gynnsamma utsikter.”
Vid årets slut ägde Brookfield REIT en portfölj med 18 kommersiella fastigheter och 480 enfamiljshus för totalt uppskattningsvis 1,58 miljarder dollar, enligt dess årsrapport. Denna portfölj består av 56 % flerfamiljshus, 26 % nettoleasingtillgångar, 7 % småhusuthyrning, 6 % kontor och 5 % logistik.
Dessutom äger det en joint venture-andel som det värderas till 80,6 miljoner dollar, och det äger fastighetsskulder och värdepapper på totalt 333 miljoner dollar.
Förra året förvärvade fonden tre flerfamiljsfastigheter, två logistikfastigheter och 466 enfamiljsuthyrningar med ett sammanlagt förvärvspris på 545,2 miljoner USD.
Brookfield REIT:s insamlingstakt avtog avsevärt mot slutet av förra året. Efter fem raka månader av att samla in över $50 miljoner från april till augusti, inklusive $147 miljoner i maj, avslutade det året med lägre månadsbelopp: $34 miljoner i september, $26 miljoner i oktober, $32 miljoner i november och $16 miljoner i december, enligt till Stangers data.
Begäran om inlösen hos Brookfield REIT ökade kraftigt under förra året. Investerare försökte ta ut 1 miljoner dollar i aktier under första kvartalet 2022, sedan 12 miljoner dollar under andra kvartalet, 18 miljoner dollar under tredje kvartalet och 31 miljoner dollar under fjärde kvartalet, enligt Stanger.
Denna kombination av långsammare finansiering och ökande inlösen har inträffat i det icke-handlade REIT-området. Brookfields inlösenförfrågningar som en procentandel av NAV har varit mindre än Blackstones och Starwoods, som båda gjorde vågor i december genom att begränsa uttag. De två sektorledarna har båda fortsatt att begränsa inlösen i år när investerare försöker dra ut miljarder dollar från fonderna.
