Under de fem åren sedan skapandet av Opportunity Zone-programmet har tusentals investerare hällt in 34 miljarder dollar i projekt i zoner över hela landet, vilket bevisar programmets attraktionskraft som ett investeringsinstrument.
Men med lite information om exakt hur pengarna spenderas och om utvecklingen i zonerna verkligen gynnar undertjänade samhällen, är det fortfarande oklart om programmet uppfyller de mål för samhällsutveckling som satts upp för det redan 2017.
“Programmet har funnits i fem år, men vi har fortfarande väldigt lite offentligt tillgänglig data om vad som faktiskt katalyseras i samhällen över hela landet,” sa Kenan Fikri, forskningschef för Economic Innovation Group.
Möjlighetszoner, skapade av den federala lagen om skattesänkningar och jobb, är avsedda att “spora till ekonomisk tillväxt och skapa jobb i låginkomstsamhällen samtidigt som det ger skatteförmåner till investerare”, enligt Internal Revenue Service webbplats.
Cirka 21 000 enskilda skattebetalare och 4 000 företag har investerat i OZ.
I mars släppte EIG ett kort om OZs och deras inverkan, med hänvisning till nya forskningsrapporter från andra organisationer: en artikel av två ekonomer med finansdepartementet som använder skattedata, och en annan av en University of California-Berkeley ekonom som använder bygglovsdata.
“Vad vi kan säga är att, från de senaste tillgängliga uppgifterna – och detta är bara till slutet av 2020, eller det första hela året av programmet – hade cirka 48% av alla folkräkningsområden i Opportunity Zone fått investeringar,” sa Fikri. och är inte koncentrerade till städer eller landsbygdsområden, eller i någon del av landet.
“Vi kan få bekräftelse på att ett stort och mångsidigt utbud av platser ser möjlighetszoninvesteringar,” sa Fikri. “Vi vet inte exakt vad den gör. Men vi vet att det inte bara är ett storstadsfenomen.”
Rapporteringskrav för investerare utelämnades från originalspråket i lagförslaget och har aldrig lagts till, vilket gör att programmet “flyger i mörkret”, som Government Accountability Office uttryckte det 2020.
Det senaste försöket att modifiera programmet för att inkludera fler rapporteringskrav kom för nästan ett år sedan, med införandet av Opportunity Zones Improvement, Transparency, and Extension Act, i både det amerikanska representanthuset och senaten. Lagförslaget dog i utskottet i båda kamrarna.
Senatorerna som ursprungligen skötte idén genom kongressen, New Jersey-demokraten Cory Booker och South Carolina-republikanen Tim Scott, svarade inte på frågor från Bisnow om sina planer för att föra reformerna framåt.
Investeringar i OZs universum tenderar att sneda mot bättre bemedlade platser. Finansekonomerna David Coyne och Craig Johnson noterar OZs som har fått investeringar i allmänhet har haft det ekonomiskt bättre än zoner som inte har det, med högre utbildning, medianhushållsinkomst och bostadsvärden. De översta 10 % av zonerna i termer av invånare får över 20 % av investeringsdollar, medan de lägsta 10 % får 10 %.
Ändå är vissa investeringar på väg till den nedre tredjedelen av zonerna, som “räknas bland de lägsta inkomsterna 10% av folkräkningarna i hela landet, vilket avslöjar att OZs har låst upp miljarder i eget kapital för en meningsfull andel av landets mest allvarliga nödställda samhällen”, skrev Coyne och Johnson.
Möjlighetszoner var till stor del skapat av EIG, en grupp som grundades 2013, och organisationen förespråkar fortfarande dem.
OZ-incitamenten är tillräckligt starka för att påverka investerarnas beteende, enligt en undersökning av JTC Americas och Opportunity av 145 befintliga och ambitiösa investerare. Nästan 70 % av de tillfrågade anser att programmets incitament är tillräckligt för att de ska kunna överväga investeringar som de annars inte skulle ha gjort, enligt undersökningen.
Femtiofyra procent av de tillfrågade skulle vara villiga att acceptera en lägre ekonomisk avkastning om de investerade i ett projekt med samhällsnytta.
“De flesta investerare i Opportunity Zone-fonder motiveras av den ekonomiska avkastningen från deras investering, som inkluderar skatteförmånerna”, säger Capital Squares vd Louis Rogers, vars företag är sponsor för sju OZ-fonder som bygger eller ombyggnadsprojekt i sydost.
“Andra faktorer, som att förbättra ekonomin och skapa jobb i ett ekonomiskt utsatt område, är väsentliga för investeringen men av sekundär betydelse för många investerare,” sa Rogers.
Capital Square var en tidig deltagare i OZ-utvecklingen, inklusive tre fastigheter som stöddes av tre separata OZ-fonder i Scott’s Addition-kvarteret i Richmond, Virginia, som alla nu är färdigställda och stabiliserade.
Den första av dem, Ink, är ett hyreshus med marknadspris på 80 enheter där hyrorna varierar från 1,4 000 USD till 2,3 000 USD.
Urban Pacific Groups 538 Golden Ave.-projekt ligger i en utsedd möjlighetszon bredvid Cesar E. Chavez Park i Long Beach, Kalifornien
“Såvitt jag vet tror jag att vi är en av de första utvecklarna nationellt som har kommit så långt med en OZ-utveckling, även om det är felaktigt att kalla det full cykel,” sa Capital Squares utvecklingschef Adam Stifel. ”Det brukar syfta på något som har sålts, så vi är inte riktigt där än. Men vi gjorde allt vi sa att vi skulle göra, och lite bättre.”
Projektet var i planeringsstadiet när OZ kom, vars skatteförmån Stifel karakteriseras som ett “körsbär ovanpå” investeringen. Capital Square hade länge varit intresserade av att investera i Scott’s Addition, en växande stadsdel i en växande stad.
“Vi samlade in pengarna, investerade dem i utvecklingen, som kom ur marken under Covid, och vi kunde också återbetala bygglånet och få ut de intäkterna till våra investerare,” sa Stifel. “Faktiskt slutade vi med att vi fick mer intäkter än vad vi räknade med att vi skulle få i början.”
Scott’s Addition är ett historiskt distrikt i hjärtat av Richmond som, liksom många historiska områden, har fått en renässans de senaste åren, med trendiga återförsäljare och boutiqueföretag som flyttar in. Medan Richmond som helhet har en medianårsinkomst långt under resten av Virginia – $54K jämfört med $80K, respektive – för 2017 till 2021 är Scott’s Addition bland de dyraste stadsdelarna för hyresgäster i staden.
I slutändan är fördelen OZs erbjuder nödställda områden fortfarande osäker.
“Det är för tidigt att dra slutsatser om effektiviteten av OZ-skatteincitamentet”, skrev Coyne och Johnson från finansministeriet.
Till exempel hittade de få bevis hittills för att sysselsättningen ökar helt enkelt för att ett område är ett OZ. Folkräkningstrakter som betecknats som OZs trendade redan mot sysselsättningstillväxt och fattigdomsminskning jämfört med trakter som kunde ha fått namnet OZs, men som inte var det.
Kommersiella fastighetsdata finner få indikationer på skillnader i fastighetspris mellan OZs och liknande men icke-OZ-områden, men det finns bevis på ökade priser för ledig mark och äldre fastigheter inom OZs som kan komma att byggas om.
“Dessa bevis tyder på att dessa paket har prissatt den potentiella skatteförmånen, men det finns ännu inga bevis för förväntningar på framtida ekonomisk tillväxt över de zoner som gynnar andra paket,” skrev Coyne och Johnson.
Å andra sidan, i sitt arbetsdokument, fann Harrison Wheeler, ekonom från UC Berkley, inga bevis för skillnader i nybyggnation mellan OZ:er och jämförbara områden under de fyra åren före programmet, men efter att OZ:er godkänts fick det en omedelbar effekt.
För möjlighetszoner, fann Wheeler trots det ökade utbudet av bostäder, medianvärden för bostäder ökade med 3,4 % i OZs år 2020, jämfört med 2017.
En anekdotisk kritik mot programmet är att traktater som blev OZs inte alltid är de som behöver det starkaste skottet i armen, ekonomiskt sett.
Carmen Hill, en adjungerad fastighetsprofessor vid Cerritos College i södra Kalifornien, säger att hon, som fastighetsmäklare och lokal förespråkare för programmet, tror att vissa områden som behöver zoner har förbisetts.
“Åtminstone i Los Angeles och de omgivande områdena finns möjlighetszoner inte i ekonomiskt nödställda områden, som Adams-området, Hollywood, Koreatown, Crenshaw-området eller USC-området,” sa Hill.
En del av anledningen kan vara att möjlighetszoner när de skapades förlitade sig på allt äldre data, och stadsdelar har ett sätt att utvecklas snabbt.
“Kanske folkräkningens demografi har förändrats från när möjlighetszonerna skapades,” sa hon.
Platser i möjlighetszoner hjälper ibland till att underlätta affärer, enligt Land Advisors Organization Northern Arizona-rådgivaren Capri Barney, vars företag nyligen representerade säljaren av cirka 26,6 hektar i Yavapai County, Arizonas möjlighetszon.
“Möjlighetszonsbeteckningen för detta paket i Camp Verde, Arizona, bidrog till det starka intresset vi fick för det, och i slutändan var det en viktig faktor för köparen att köpa det”, sa hon.
“Detta var vår andra stängning av de fyra paket som vi för närvarande representerar i Yavapai County möjlighetszon, som båda inträffade inom några månader från varandra,” sa Barney. “Baserat på det intresse som tas emot på paket inom OZs har jag sett hur användbar beteckningen är för att stimulera ekonomisk utveckling.”
