Förra veckan, Moody’s Analytics påpekade att måttliga förändringar till kontorstak priser och kassaflöden kan orsaka stora problem. Den här veckan gräver företaget in mer för att inse att ett hot mot CRE inte är enhetligt och frågan som de i branschen bör titta på är sårbarhet och hur mycket oro över bankerna kan ha.
Till exempel finns det antalet att 2,3 biljoner dollar i kommersiella fastighetsskulder innehas av “små” banker. Först, säger Moody’s, titta på hela området för CRE-finansiering. Företaget byggde upp och minskade sedan summan, tittade på Mortgage Banker Associations uppskattningar, och slutade med 1,75 biljoner dollar av inkomstbringande fastigheter som innehas av FDIC-försäkrade enheter.
Om man utökar antalet “stora” banker bortom de 25 bästa och lägger till regionala banker med mer än 10 miljarder dollar i tillgångar men mindre än 160 miljarder dollar, skulle de tillsammans inneha nästan 70 % av CRE-lånen. Men för mindre banker är CRE-lånen 13 % av de totala tillgångarna, medan de är 4 % av de största 25 bankerna.
Utöver detta gjordes de flesta förfallande CRE-lånen för 10 år sedan när räntorna var billiga och hävstångsmässigt mycket.
“Dessa lån måste nu refinansieras till en mycket högre ränta”, skrev Moody’s. “Låntagare skulle behöva se hyresnivåerna öka för att hålla skuldsättningsgraden (DSCR) på adekvata nivåer. Dessutom ökar takpriserna för kontorsfastigheter och kommer sannolikt att öka, vilket innebär att ytterligare värdeminskningar förväntas. Tillsammans med det faktum att bankerna stramar åt sin utlåningspolitik som svar på den senaste tidens turbulens är kommersiella fastigheter i en prekär position.”
Det är miljön. Nu till kontoret. En faktor är i 80 primära tunnelbanor, 31 % av kontorsbyggnaderna byggdes före 1980 och är därför potentiellt “föråldrade”. Men även detta är alltför allmänt. De tunnelbanor med den högsta andelen av B- och C-klassens kontorsbestånd före 1980 är New York City, NY (34,7 %); Rochester, NY (34,9%); Oklahoma City, OK (35,2%); Syracuse, NY (35,6 %) och Wichita, KS (38,5 %).
De med de lägsta procenten är Las Vegas, NV (4,1%); Austin, TX (6,1%); Suburban Virginia (6,4%); Ventura County, CA (6,7%); och Raleigh-Durham, NC (6,9%).
Men då måste varje analys av ett storstadsområde inkludera storlek på grund av stora antal. Eller, som Moody’s påpekade, hög koncentration av teknikföretag och cyklisk volatilitet kan öka sårbarheten i ett område som Austin. Högre andel byggnader med bättre bekvämligheter kan få problem om kostnaden i pengar och tid för pendling hållit anställda borta.
“Kort sagt, kloka fastighetsägare och arbetsgivare kommer sannolikt att fokusera på vad som är i deras kontroll,” tillade Moody’s. “Detta inkluderar att vitalisera sina byggnaders designlayouter och införliva moderna bekvämligheter och samarbetsarbetsplatser för att locka arbetare på en så trång arbetsmarknad.”
Det är dock viktigt att lägga till hastigheten med vilken förändringar sker och komplexiteten hos mätvärden komplicerar sårbarhetsbedömningen.
Moody’s noterade att återgången under fjärde kvartalet 2022 sänkte BNP till 2,6 % från en tidigare uppskattning på 2,9 %. Som företaget sa, det är “fortfarande en frisk figur.” Det var från US Bureau of Economic Analysis.
Federal Reserve Bank of Atlanta håller en löpande icke-officiell uppskattning av ekonomisk tillväxt. Den 31 mars 2023 var den 2,5 %. Den 3 april var den nere på 1,7 %. Det här är en snabbrörlig berg-och dalbana som är långt ifrån en rolig nöjesresa som du kan glömma när du väl är iväg.
När det gäller komplexitet nämnde Moody’s att PCE-tillväxten föll till 0,3%. Som rikstäckande chefsekonom Kathy Bostjancic skrev i ett e-postmeddelande i fredags“Mindre uppmuntrande är att kärntjänster mindre bostäder – superprismåttet – steg till 4,4 % på årsbasis från 4,3 % i januari och är bara en liten minskning från toppen på 4,7 % i november 2021.”
Det är svårt för experter inom ekonomi och finans att hänga med, låt vara med alla andra. Att förstå CRE-sårbarheter kommer sannolikt att vara ett rörligt mål och ett som kan kräva uppmärksamhet och snabba åtgärder.
